전용주거지역과 일반주거지역에 건물을 지을 때는 건축법 제61조 제1항에 따라 정북 방향 인접 대지경계선에서 일정 거리를 띄워야 한다. 건축법 시행령 제86조 제1항은 그 범위를 높이 10미터 이하인 부분은 경계선에서 1.5미터 이상, 10미터를 초과하는 부분은 해당 부분 높이의 2분의 1 이상으로 정하고 있다. 종전에는 기준 높이가 9미터였으나 2023년 9월 12일 시행령 개정으로 10미터로 조정됐다. 실제 이격거리는 이 범위 안에서 각 시군구 건축조례가 정하므로 조례를 함께 확인해야 한다. 정북 방향 인접 대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역인 경우, 건축협정구역 안에서 대지 상호간에 짓는 경우 등은 같은 조 제2항에 따라 이 규정이 적용되지 않는다. 또 내 대지와 이웃 대지 사이에 도로, 공원, 하천, 철도 같은 시설이 있으면 그 반대편 대지경계선을 인접 대지경계선으로 보기 때문에, 북쪽이 도로에 접한 땅은 같은 면적이라도 높이를 더 확보할 수 있다. 층수를 정하기 전에 토지이용계획확인원으로 용도지역과 북쪽 경계 상황부터 확인하는 편이 낫다.

— 왜 이렇게 됐나

이 규정을 한 문장으로 줄이면 "북쪽 이웃의 햇빛을 가리지 마라" 다. 그래서 대지가 남북으로 긴지 동서로 긴지에 따라 지을 수 있는 양이 완전히 달라진다. 남북으로 짧은 땅은 위로 올릴수록 뒤로 물러나야 해서 상층부가 계단처럼 깎인다.

실무에서 자주 놓치는 것이 조례다. 시행령은 "1.5미터 이상", "높이의 2분의 1 이상"이라는 하한만 정하고, 실제 숫자는 시·군·구 조례가 정한다. 같은 조건의 땅이라도 지자체가 다르면 결과가 다르다.

예외 조항도 중요하다. 북쪽 이웃 대지가 주거지역이 아니거나, 사이에 도로·공원·하천·철도가 있으면 적용이 완화되거나 빠진다. 북쪽에 도로가 있는 땅이 비싼 이유가 여기 있다.

□ 누구에게 쓸모가 있나

• 땅을 보러 다니는 분이라면 매물을 볼 때 북쪽에 무엇이 있는지부터 확인하시길 권한다. 북쪽이 도로나 공원이면 같은 면적이라도 훨씬 유리하다. 중개인은 이 이야기를 먼저 해 주지 않는다.
• 계약 전인 분이라면 원하는 규모가 나오는지 건축사에게 간단한 배치 검토를 받아 보시길 권한다. 정북 사선을 반영하면 층수가 하나 줄어드는 경우가 실제로 있다.
• 건축 전공 학생이라면 2023년 9월 기준 높이가 9미터에서 10미터로 바뀌었다. 법규는 계속 바뀐다는 것을 보여주는 사례이니, 과제에서 인용할 때 시행일을 반드시 확인할 것.

— 알아두실 것

정북 방향은 진북이 아니라 도북(지도상 북쪽) 을 기준으로 하는 것이 일반적이다. 나침반으로 잰 방향과 다를 수 있으니 배치도의 방위를 따라야 한다.

출처: 국가법령정보센터 | 원문보기: https://www.law.go.kr/법령/건축법시행령