건축 상담을 하다 보면 면적 이야기에서 말이 엇갈리는 경우가 많다. 네 가지가 서로 다른 것을 가리키기 때문이다. 대지면적은 땅의 수평투영면적이다. 다만 도로에 물린 부분이나 건축선과 도로 사이 부분은 빼고 센다. 건축면적은 건축물 외벽 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로, 쉽게 말해 위에서 내려다본 건물의 그림자 면적이다. 처마나 차양은 끝에서 1미터를 후퇴한 선까지만 포함한다. 바닥면적은 각 층의 벽 중심선으로 둘러싸인 면적이고, 연면적은 그 바닥면적을 모든 층에서 합한 값이다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이고 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이니, 이 네 가지를 구분하지 못하면 계산이 어긋난다. 용적률을 낼 때는 지하층과 일정 요건을 갖춘 주차용 면적을 연면적에서 빼고 센다는 점도 함께 알아 둘 필요가 있다.

■ 눈여겨볼 것

실무에서 가장 자주 사고가 나는 지점은 용적률 산정용 연면적과 그냥 연면적을 같은 값으로 놓고 계산할 때다. 지하 주차장을 크게 넣은 계획에서 두 값의 차이는 수백 제곱미터까지 벌어진다. 분양이나 대출 자료에서 말하는 연면적이 어느 쪽인지 확인하지 않으면 사업성 검토가 통째로 틀어진다. 건축면적에서도 발코니와 필로티, 처마의 산입 여부가 자주 다툼이 된다. 도면에 적힌 숫자를 그대로 믿기보다 어느 기준으로 뽑은 값인지 되묻는 습관이 필요하다.

■ 이런 분께 도움이 됩니다

• 시골에 집을 지으려는 예비 건축주 — 허가 단계에서 지을 수 있는 크기가 이 네 가지 계산으로 정해진다
• 건축 전공 학생·취업준비생 — 면적 산정은 설계 과목과 실무 시험 모두에서 기본으로 다뤄진다
• 토지를 사려는 투자자 — 같은 평수라도 건폐율·용적률에 따라 지을 수 있는 규모가 크게 달라진다
• 리모델링 계획자 — 증축 가능 면적은 기존 연면적과 남은 용적률로 계산된다

■ 참고

토지이용계획확인원에 나오는 면적과 등기부의 면적, 실제 측량 면적이 서로 다른 경우가 드물지 않다. 계약 전에 지적현황측량으로 확인해 두면 나중에 건폐율 계산이 뒤집히는 일을 피할 수 있다.

출처: 국가법령정보센터 | 원문보기: https://www.law.go.kr/법령/건축법시행령