땅을 보러 다니다 보면 위치도 좋고 값도 맞는데 원하는 건물을 못 짓는 경우가 있다. 용도지역 때문이다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 전국의 토지를 도시지역과 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 네 가지로 크게 나누고, 도시지역을 다시 주거지역과 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분한다. 주거지역은 전용주거지역과 일반주거지역, 준주거지역으로 갈리고 일반주거지역은 다시 제1종에서 제3종까지 나뉜다. 이렇게 세분된 용도지역마다 지을 수 있는 건축물의 종류가 건축법 시행령 별표에 정해져 있고, 건폐율과 용적률의 상한도 함께 붙는다. 같은 도시지역이라도 제1종전용주거지역과 준주거지역은 지을 수 있는 것이 전혀 다르다. 땅을 고를 때 지목보다 먼저 볼 것이 용도지역이다.

■ 눈여겨볼 것

용도지역의 상한은 법이 정한 최대값이고 실제 적용값은 지자체 조례로 더 낮게 정해지는 경우가 많다. 법에서 제2종일반주거지역의 용적률 상한을 250퍼센트로 두더라도 해당 시·군 조례가 200퍼센트로 잡고 있으면 그것이 기준이 된다. 인터넷에서 찾은 표만 보고 사업성을 계산하면 어긋나는 이유가 여기 있다. 여기에 지구단위계획이나 고도지구 같은 용도지구가 겹쳐 있으면 제한이 한 겹 더 얹힌다. 확인 순서는 용도지역, 조례, 그 위에 걸린 지구와 구역이다.

■ 이런 분께 도움이 됩니다

• 토지를 사려는 예비 건축주 — 계약 전에 확인하지 않으면 원하는 용도로 못 쓰는 땅을 사게 된다
• 부동산에 관심 있는 독자 — 같은 지역 안에서도 땅값이 크게 갈리는 이유가 여기 있다
• 건축 전공 학생 — 용도지역과 건축물 용도의 대응 관계는 계획 과목의 출발점이다
• 소규모 개발을 검토하는 사업자 — 허용 용도와 용적률이 사업 구조를 결정하고, 조례 적용값에 따라 같은 땅에서도 지을 수 있는 총 면적이 수백 제곱미터씩 차이가 난다

■ 참고

토지이음이나 지자체 홈페이지의 토지이용계획확인 서비스에서 지번만 넣으면 용도지역과 걸려 있는 지구·구역을 무료로 확인할 수 있다. 조례 적용값은 해당 시·군 도시계획 조례를 따로 찾아봐야 한다.

출처: 국가법령정보센터 | 원문보기: https://www.law.go.kr/법령/국토의계획및이용에관한법률