[정의]

분양가격을 합리적으로 결정하기 위해 택지비와 건축비에 업체들의 적정이윤을 보태어 분양가를 결정하는 제도를 말한다. 

[용어설명]

분양가상한제는 집값 안정화 조치의 일환으로, 분양가 자율화가 집값 상승의 주원인으로 보아 택지비와 건축비에 업체들의 적정이윤을 더한 분양가 책정 방식을 법으로 규정하여 분양가격을 정책적으로 조정하는 제도이다.
분양가상한제와 유사한 제도인 분양원가연동제는 1989년 「주택법」에 의해 처음 실시 되었으나 1999년 분양가 자율화 조치에 의해 사라졌고 이후 2005년 8·31 부동산 대책의 후속 조치로 판교신도시부터 다시 적용되었다. 본래 분양원가연동제는 공공택지를 공급 받아 건설·공급하는 공동주택에 한해 실시되었으나 2007년 4월「주택법」이 개정되어 분양가상한제로 바뀌어 적용되고 있다.
개정 시행되는 분양가상한제는 공공택지 건설·공급 공동주택 뿐 아니라 공공택지 외의 택지에서 공급되는 분양가상한제 적용주택에도 적용되며 분양가상한제가 적용되는 공동 주택의 분양가는 「주택법」 및 「공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙」에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격의 이하로 공급해야 한다.
분양가상한제에 의한 분양가격의 산정식은 다음과 같다.

분양가격 = 건축비(기본형건축비 및 건축비 가산비) + 택지비(감정평가액 및 택지비 가산비)

사업주체는 분양가상한제 적용주택으로서 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자 모집승인을 얻은 때에는 입주자 모집공고 안에 규정된 양식에 따라 분양가격을 공시해야 하며, 공공택지 외의 택지에서 공급되는 분양가상한제 적용주택에 대해 시·도지사 등이 입주자모집승인을 하는 경우에도 따로 규정된 양식에 따라 분양가격을 공시해야 한다.

* 건축비

건축비는 기본형 건축비에 건축비 가산비용을 더하여 산정한다. 

1. 기본형 건축비

기본형 건축비는 지상층 건축비와 지하층 건축비로 이루어지는데 국토교통부장관은 공동주택 건설공사비지수(주택건설에 투입되는 건설자재 등의 가격변동을 고려하여 산정한 지수로서 주택건축비의 등락을 나타냄)와 이를 반영한 기본형 건축비를 매년 3월 1일과 9월 1일을 기준으로 고시한다. 주택건설에 투입되는 주요 건설자재의 가격이 기본형 건축비를 고시한 후 3개월이 지난시점에 15% 이상 변동한 경우에는 해당 자재의 가격변동을 고려하여 공동주택 건설공사비지수와 이를 반영한 기본형건축비를 조정하여 고시하여야 한다. 시장·군수·구청장은 해당 지역의 특성을 감안하여 95% 이상 105% 이하의 범위 내에서 따로 정하여 고시할 수 있다. 

2. 건축비 가산비용

건축비 가산비용은 「공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙」 [별표 1] ‘건축비 가산비용의 항목별 내용 및 산정방법’에 따른다.
 

* 택지비

택지비는 공공택지에서 주택을 공급하는 경우와 공공택지 외의 택지에서 분양가 상한제 적용주택을 공급하는 경우로 나눌 수 있다. 

1. 공공택지에서 주택을 공급하는 경우

해당 택지의 공급가격에 「공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙」이 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액

2. 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제 적용주택을 공급하는 경우

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 감정평가 가액에 「공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙」이 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액

예외로 사업주체가 공공택지외의 택지에서 주택을 공급하여 분양가심사위원회의 심사를 거쳐 매입가격을 공시하는 경우에는 「주택법 시행령」에 규정된 범위 내에서 당해 매입가격을 택지비로 볼 수 있다. 단, 매입가격을 택지비로 보는 경우 택지비는 주택단지 전체에 동일하게 적용한다

*** 관련법규 : 「주택법」 제38조의2(주택의 분양가격 제한 등) 「공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙」

*** 관련용어 : 분양가격, 건축비, 택지비