토지 소유자에게 개발된 토지만을 부여하는 것이 아니라 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여하는 것을 말한다.

[용어설명] 

입체환지 개념은 과거 「토지구획정리사업법」(2000. 1.28 폐지)에 의해서 처음 도입되었다. 이 법에서 토지구획정리사업 시행자는 환지계획에 있어서 과소(寡少)필지가 발생하지 않도록 하기 위하여 필요시 토지소유자의 동의를 얻어 환지의 목적인 토지 대신에 시행자가 처분할 권한을 갖는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유 지분을 줄 수 있도록 환지계획을 작성할 수 있게 하였다. 이후 「도시개발법」에 의해 입체환지의 범위가 확장되어, 도시개발사업 시행자는 도시개발사업을 원활히 시행하기 위하여 필요한 경우 입체환지를 포함하는 환지계획을 작성할 수 있게 되었다. 일반적인 환지는 토지에 대한 환지로서 평면환지라고 한다면 입체환지는 건축물과 토지를 동시에 환지의 대상으로 한다는 점에서 입체인 환지라고 할 수 있으며, 도시계획사업을 원활하게 추진하면서 지지대상에 대한 다양한 요구를 수용할 수 있다는 점에서 유용한 제도라고 할 수 있다.

도시개발업무지침에서는 입체환지의 일반적 기준을 다음과 같이 정하고 있다. 

1. 입체환지는 환지할 목적으로 시행자가 직접 구역 내에 공동주택 또는 상가 등 집합 건축물을 건축하는 경우에 적용한다.

2. 무허가 건축물에 대하여는 입체환지를 지정할 수 없다. 다만, 건축허가를 받아 건축하였으나 등기를 하지 않는 건축물에 대하여는 입체환지 신청 전까지 「부동산 등기법」에 따른 등기부에 등재된 경우에 한하여 입체환지를 지정할 수 있다.

3. 입체환지를 적용하는 경우에는 실시계획인가 시 관련 건축계획(건축허가 또는 주택사업승인 등)을 법 제19조 제1항에 따라 의제하여 인가를 받아야 하며, 건축규모 및 건축용도 등은 구역 내 입체환지를 수요 및 사업비 등을 고려하여 적정하게 결정하여야 한다.

4. 입체환지의 일반적 기준은 다음과 같다.

(가) 입체환지를 위한 부지와 건축규모, 평면환지, 체비지 계획 등을 종합적으로 고려하여 사업의 원활한 시행 및 소유자에게 손익이 균형있게 배분되도록 한다.

(나) 입체환지의 신청기간이 만료된 이후에 그 접수된 내용을 기준으로 환지계획을 수립하여야한다.

(다) 입체환지의 신청을 접수한 결과 신청한 종전 토지나 건축물의 수가 입체환지로 조성되는 구분건축물(구분소유권)의 수에 현저히 미달되는 경우에는 개발계호기 및 실시계획 등을 변경하여 입체환지를 시행하지 아니할 수 있다. 이 경우 취소여부에 대하여는 규약, 전관 또는 시행규정으로 그 기준 및 관련 절차 등을 정하여야한다.

5. 법 제32조의3 제4항에서 국토교통부장관이 정하는 규모이상이란 입체환지를 신청하는 토지면적의 합이 영 제 62조 제1항에 따라 산정된 과소 토지 규모 이상으로서 제62조의2 제1항에 따른 권리가액 이상인 경우를 말한다.

***  관련법규 :「도시개발법」 제32조(입체 환지)「도시개발업무지침」

***  관련용어 : 환지, 도시개발사업

출처: 서울특별시 도시계획국 도시계획상임기획단