최근 개정된 도시 및 주거환경정비법의 주요내용

 정부는 최근 오랫동안 침체되었던 부동산경기를 활성화하기 위한 방안의 하나로 재건축·재개발사업에 대해 각종 규제완화 대책을 발표하고 있다. 재개발사업은 사업성의 악화로 추진위원회가 해산되거나 정비구역 지정이 취소되는 등 여전히 고전을 면치 못하고 있지만, 재건축사업은 재건축 초과이익환수제도와 소형주택 의무비율을 폐지 추진 등 일련의 재건축 활성화 대책이 발표되면서 강남권을 비롯해 활성화될 것으로 기대되고 있다.
이러한 재건축·재개발사업을 규율하는 기본법이 지난 2002년 12월 30일 제정되고 2003년 7월 1일부터 시행된 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)인데, 도정법은 시행된 후 현재까지 모두 16차례에 걸쳐 개정되었다. 시행된 지 11년이 채 안 되는 동안 모두 16차례 개정되었으니 연평균 약 1.5회 개정된 셈이다. “법은 안정되어야 한다. 그럼에도 불구하고 안정될 수 없다”라는 법률격언이 있는데, 아마 이 말이 가장 잘 들어맞는 법령 중의 하나가 아닌가 한다.
그만큼 도정법이 규율하는 재건축·재개발사업은 법령이 모든 상황을 규율하기 어려울 만큼 내용과 절차가 복잡하다. 또한 현장에서 발생하는 문제들은 다수 조합원들의 이해관계뿐만 아니라 일반 공중에 미치는 영향이 크기 때문에 법을 해석·적용하거나 개정함에 있어 다양한 관점에서 깊이 있고 균형잡힌 고민과 검토가 필요하다고 생각된다.
이하에서는 지난 2013년 12월 24일과 2014년 1월 14일에 각각 개정된 도정법의 주요내용을 간단하게 살펴보고자 한다.

1. 기본계획 및 정비계획 수립 시 용적률 완화(도정법 제4조의 4)

특별시장·광역시장 등은 정비사업의 원활한 시행을 위하여 기본계획 또는 정비계획을 수립하거나 변경하고자 하는 경우 주거지역에 대하여는 조례로 정한 용적률에도 불구하고 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한까지 정할 수있도록 하였다. 용적률은 한정된 사업부지를 고밀·집약적으로 개발함으로써 수익성을 높일 수 있다는 측면에서 재건축·재개발사업의 성패에 중요한 영향을 미치는데, 종래 법적 상한용적률에도 불구하고 지방자치단체의 조례로 이를 제한할 수 있도록 함으로써 사업 활성화에 걸림돌로 작용하고 있다는 문제점을 개선하기 위하여 도입되었다.

2. 시공자 등에 대한 매몰비용의 일부 보전(도정법 제16조의2 제6항)
시공자·설계자 또는 정비사업전문관리업자 등은 해당 추진위원회 또는 조합에 대한 채권의 전부를 포기하고 해당 조합 등과 합의하여 채권의 금액 및 그 증빙자료 등을 포함한 채권확 인서를 시장·군수에게 제출한 경우에는 조세특례제한법 제104조의 26에 따라 이를 손금으로 인정받을 수 있도록 했다. 종래 시공사 등이 추진위원회나 조합의 사업을 진행하면서 막대한 비용을 지출했음에도 불구하고 사업성 악화로 인해 해산되는 경우가 많이 발생하였고, 이 경우 시공사등은 그동안 지출한 비용을 회수하는 것이 사실상 어려웠는데 이번 개정으로 지출한 매몰비용의 일부를 전보 받을 수 있게 되었다.

3. 추진위원회 승인 또는 조합 설립인가에 대한 취소신청기간의 연장(법률 제11293호 도정법 부칙 제2조)
2012년 2월 1일 개정된 도정법은 추진위원회 구성 또는 조합 설립에 동의한 일정 수 이상의 토지 소유자나 조합원의 신청이 있는경우 조합설립인가 등을 취소하도록 규정하였고, 동 규정에 따른 조합 등의 해산을 신청할 수 있는 기간이 2014년 1월 31일까지였는데, 이번 2014년 1월 14일 개정을 통해 그 기간을 2015년 1월 31일까지로 하였다. 이에따라 추진위원회 해산으로 인하여 발생하는 매몰비용의 보조기간도 2014년 8월 1일에서 2015년 8월 1일까지로 1년 연장되었다.

4. 현금청산시기의 합리적 조정(도정법 제47조)

종래 도정법은 분양신청을 하지 아니한 조합원 등에 대한 현금청산 시기를 그 사유별로 달리하여 규정하고 있었고, 분양신청을 하지 아니한 자의 경우 분양신청기간 종료일의 다음날로부터 150일 이내에 현금으로 청산하도록 함으로써 청산대금을 조달하기 어려운 조합의 사업이 지연되거나 중단되는 사례가 발생하였고 청산금을 지급받지 못한 소유자들의 재산권이 침해되는 문제가 있었다. 이러한 문제점을 개선하기 위하여 재건축등 정비사업의 구체적인 내용이 확정되어 조합이 자금을 조달하기 용이한 관리처분계획인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 현금으로 청산하도록 함으로써 현금청산시기를 합리적으로 조정하였다.

5. 관리처분계획과 1+1(도정법 제48조 제2항제7호 다목)
종래 대형평형 소유자들의 정비사업 참여를 유도하기 위하여 종전 자산가격의 범위내에서 조합원들에게 2주택을 공급하도록하는 소위 1+1 제도를 시행하였는데, 전반적인 부동산경기 침체 속에서 중대형 아파트가격이 하락하고 소형아파트가격이 상승함으로써 이러한 1+1 제도가 실효를 거두지 못 하였다. 따라서 이러한 문제를 보완하기 위하여 가격요건 외에 종전 주택의 주거전용 면적 범위 내에서 2주택을 공급할 수 있도록 했다. 다만, 이 경우 주거전용면적의 개념이 공동주택과 단독주택의 경우에 모두 적용될 수 있는 것인가에 대해서는 논란의 여지가 있다고 보인다.

이창원 (기린법무사합동법인)

주요경력
·법무사
·서울시 중부기술교육원 공경매사과정 강의 중
·solbie01@hanmail.net

건축문화신문, 2014년 4월 1일, 7면