공사대금을 못 받은 시공사가 흔히 기대는 무기가 유치권입니다. 그런데 유치권은 강력해 보이지만 매우 취약한 권리이기도 합니다.

핵심 법리는 두 가지입니다. 첫째, 유치권은 '점유'를 성립·존속 요건으로 합니다. 채권자가 어떤 이유로든 점유를 잃으면 유치권은 원칙적으로 소멸합니다(민법 제328조, 대법원 판례). 명도소송을 피하려고 잠시 자리를 비우거나, 상대방에게 점유를 넘겨주면 그 순간 권리 기반이 무너질 수 있습니다.

둘째, '유치권 배제 특약'은 유효합니다. 도급계약에 유치권을 포기·배제하는 약정이 있으면 채권자는 유치권을 주장할 수 없고, 대법원은 이 특약의 효력을 이후 그 부동산을 취득한 제3자도 원용할 수 있다고 보았습니다.

실무 시사점: 시공사는 (1) 점유를 실효적·계속적으로 확보하고, (2) 계약서에 유치권 배제 조항이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 경매로 건물을 사려는 매수인이라면 반대로 '점유 단절'과 '배제 특약'을 무기로 유치권을 다툴 수 있습니다.