새 아파트에 균열·누수가 생겼을 때 가장 먼저 확인할 것이 하자담보책임기간입니다. 기간이 지나면 청구권 자체가 사라지기 때문입니다.

체계는 하자의 성격에 따라 나뉩니다. 기둥·내력벽 등 내력구조부와 지반공사의 하자는 10년, 철근콘크리트·방수 등 구조·안전상 하자는 5년, 설비·창호 등 기능상 하자는 3년, 마감공사 등 발견·보수가 쉬운 하자는 2년의 범위에서 정해집니다.

특히 유의할 점은 집합건물법과 주택 관련 법의 관계입니다. 공동주택의 하자담보책임에는 집합건물법이 우선 적용되고, 그 밖의 범위에서 공동주택관리법이 적용되는 구조로 정리되어 있습니다. 담보책임기간의 '성격'(제척기간인지 존속기간인지)을 둘러싼 다툼도 실제 소송에서 자주 등장합니다.

실무 시사점: 하자는 발견 즉시 문서로 통지하고 사진·감정으로 증거를 남겨야 합니다. 구조부 하자(10년)와 마감 하자(2년)를 구분해 우선순위를 정하는 것이 청구 실익을 좌우합니다.