건물을 다 지었는데 공사대금이 남아 있을 때, 그 건물이 누구 소유인지는 분쟁의 출발점이 된다. 민법상 원칙은 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성한 사람이 그 건물의 소유권을 원시취득한다는 것이다. 이 원칙만 놓고 보면 자재와 인력을 실제로 투입한 수급인, 즉 시공자가 소유자가 된다.

그러나 대법원은 도급계약의 실제 모습을 함께 본다. 대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결(사건명 건물철거등)은, 도급인과 수급인 사이에 건축허가를 도급인 명의로 받고 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 볼 수 있는 경우에는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성했더라도 그 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속된다고 판단했다. 건축허가 명의, 대금 지급 방식, 계약서 문언 등을 종합해 당사자의 의사를 읽어내는 구조다.

실무에서 얻을 결론은 분명하다. 계약서에 소유권 귀속을 명시하지 않으면 사후에 정황만으로 다투게 되고, 그 다툼은 공사대금 회수 여부와 곧바로 연결된다. 건축주는 허가 명의와 소유권 귀속 조항을 함께 정리해 두는 것이 좋고, 시공자는 대금을 받지 못할 상황에 대비해 유치권 성립 요건이나 담보 설정 같은 별도의 확보 수단을 계약 단계에서 미리 검토해 두는 편이 안전하다.

참고 판례: 대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결 | 원문보기: https://casenote.kr/대법원/98다43601

※ 이 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 특정 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 같은 쟁점이라도 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 구체적인 분쟁은 반드시 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.