공사가 끝난 뒤 하자가 나왔을 때 언제까지 책임을 물을 수 있는지는 하나의 기간으로 정해져 있지 않다. 민법 제670조는 도급인이 목적물을 인도받은 날부터 1년 안에 하자보수를 청구하도록 하고, 제671조는 건물과 지반공사의 하자에 대해 인도 후 5년, 석조와 석회조, 연와조, 금속처럼 내구성이 큰 재료로 지은 건물은 10년의 담보책임 기간을 따로 둔다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2는 아파트 같은 집합건물에 대해 주요구조부와 지반공사의 하자는 10년, 그 밖의 하자는 하자의 중대성과 내구연한, 교체 가능성을 따져 5년의 범위에서 대통령령으로 정하도록 나눈다. 건설산업기본법 제28조는 수급인이 발주자에게 지는 하자담보책임을 공사 종류별로 1년에서 10년까지 시행령 별표로 정한다. 같은 균열이라도 어느 법을 근거로 삼느냐에 따라 남은 기간이 몇 년씩 달라진다는 뜻이다. 더 까다로운 것은 기산점이다. 완공일인지 인도일인지 사용검사일인지에 따라 몇 달이 밀리고, 그 몇 달 때문에 청구가 막히는 일이 실제로 벌어진다.

■ 눈여겨볼 것

기간을 외우는 것보다 먼저 할 일은 내 사안이 어느 법의 적용을 받는지 가리는 것이다. 개인 건축주가 시공사와 맺은 도급계약이라면 민법과 계약서가, 아파트 입주자라면 집합건물법이 출발점이 된다. 두 법이 겹치는 구간에서는 어느 쪽이 유리한지 따져 볼 여지도 생긴다. 계약서에 기간이 적혀 있더라도 집합건물법이 정한 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 인정되지 않을 수 있다는 점을 함께 봐야 한다. 계약서에 짧게 적혀 있다고 해서 그것으로 끝난 것이 아니라는 뜻이다. 반대로 시공사 입장에서는 계약서에 기간을 길게 써 두면 그대로 구속되므로, 서명 전에 법정 기간과 대조하는 절차가 필요하다.

■ 이런 분께 도움이 됩니다

• 시골에 집을 지으려는 예비 건축주 — 준공 후 몇 년까지 시공사에 고쳐 달라고 할 수 있는지가 계약서 검토의 핵심이다
• 아파트 입주자대표회의·관리사무소 — 하자보수 청구는 기간이 지나면 내용이 옳아도 받아들여지지 않는다
• 건축사사무소 설계자·감리자 — 설계와 감리의 책임은 시공의 하자담보책임과 별개의 기준으로 따진다
• 시공사·현장소장 — 공종별 기간이 다르므로 준공 서류에 인도일을 명확히 남겨 두는 것이 방어의 출발점이다

■ 참고

하자를 발견하면 사진과 날짜를 먼저 남기고 내용증명으로 통지해 두는 편이 안전하다. 구두로 알렸다는 주장은 다툼이 생겼을 때 증명하기 어렵다. 기간이 얼마 남지 않았다면 보수 협의와 별도로 청구 의사를 서면으로 남겨 두는 것이 순서다.

출처: 국가법령정보센터 | 원문보기: https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률