집을 짓다가 여러 사정으로 공사를 중간에 멈추고 계약을 끝내야 하는 경우가 있다. 민법 제673조는 도급 계약에서 일이 완성되기 전이라면 도급인(건축주)이 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있도록 정하고 있다. 다만 계약을 해제하더라도 이미 공사가 상당히 진행되어 그 부분이 독립적인 가치를 갖고 건축주에게 이익이 되는 때에는, 계약 전체를 없던 일로 되돌리는 대신 이미 완성된 부분에 대해서는 정산하는 방식으로 처리하는 것이 일반적이다. 이때 시공사가 받을 공사대금은 전체 공사비에서 완성된 정도, 이른바 기성고 비율에 따라 계산한다. 기성고는 단순히 투입한 비용이 아니라 약정한 전체 공사 중 어느 정도가 이루어졌는지를 기준으로 산정하므로, 분쟁을 줄이려면 계약 단계에서 공정별 대금 지급 조건과 중단 시 정산 방법을 구체적으로 정해 두는 것이 중요하다.

■ 눈여겨볼 것

공사 중단은 감정이 상한 상태에서 벌어지는 경우가 많아, 건축주와 시공사 모두 '내가 쓴 돈' 또는 '내가 못 받은 돈'만 생각하기 쉽다. 그러나 법이 정산의 기준으로 삼는 것은 투입 비용이 아니라 기성고, 즉 약정한 전체 공사 중 완성된 비율이다. 이 차이를 모르면 정산 협상에서 서로 다른 숫자를 들고 부딪치게 된다. 무엇보다 중요한 것은 계약서다. 공정별로 대금을 나누고 중단 시 정산 방법을 미리 적어 두면, 최악의 경우에도 다툼의 폭이 크게 줄어든다. 계약서의 이 한두 줄이 나중의 소송을 대신한다고 봐도 지나치지 않다.

■ 이런 분께 도움이 됩니다

• 집을 짓기 전 계약서를 검토하는 예비 건축주 — 중단 시 정산 조항을 미리 넣어 두면 최악의 상황에서 분쟁을 크게 줄일 수 있다
• 공사대금 분쟁을 겪는 건축주·시공사 — 정산 기준이 투입비가 아니라 기성고라는 점을 알아야 협상의 출발선을 맞출 수 있다
• 소규모 건축 시공자 — 공정별 대금 지급 조건을 계약에 명확히 두는 것이 대금 확보의 기본이 된다

■ 참고

계약서에 공정별 대금 지급 시기와 공사 중단 시 정산 방법을 구체적으로 적어 두는 것이 가장 확실한 예방책이다. 구체적 사안은 반드시 변호사 등 전문가의 검토를 받아야 한다.

출처: 국가법령정보센터 | 원문보기: https://www.law.go.kr/법령/민법