재건축이라 함은 노후, 불량주택을 법률에서 정한 절차에 따라 철거하고, 그 철거한 대지위에 새로운 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성하여 시공권이 있는 등록업자와 공동사업주체가 되어 주택을 건설하는 것을 말한다. 

최근 서울을 비롯한 대도시지역 노후아파트를 중심으로 하여 재건축에 대한 관심이 증가하고 있는데 이는 아파트를 비롯한 공동주택의 경우 노후화 진행에 따른 안전성문제와 주위 환경과의 부조화로 인한 주거환경의 개선, 신규주택의 공급 필요성이 커졌기 때문이다.  

이러한 재건축에는 이해관계를 달리 하는 다수의 집단이 참여하고 있고 무엇보다도 재건축을 뒷받침할 관련법령의 미비, 관련규정이 주택건설촉진법, ‘집합건물의관리및유지에관한법률’ 등에 산재하며 법규정 상호간의 부조화 등의 문제로 인하여 재건축진행과정에서는 여러 가지 복잡한 법률문제가 발생하고 있다.  

재건축과 관련한 법적 분쟁 

재건축조합 채무에 대한 조합원의 책임여부 

재건축조합의 법적성질에 대하여 대법원은 민법상의 비법인 사단에 해당한다고 보아 민법의 법인에 대한 규정 중 법인격을 전제로 하는 조항을 제외한 나머지 조항이 원칙적으로 준용된다고 보고 있다(대법원 1996. 10. 26.선고 95다56866). 

따라서 비법인사단인 재건축조합의 재산귀속형태는 기본적으로 총유로서 재건축조합의 재산과 조합원의 재산은 구별되어 재건축조합의 채무에 대하여 조합원은 개인재산으로 책임을 부담하지 않는다고 할 것이다. 

재건축에 찬성한 조합원이 그 후 조합으로부터 탈퇴할 수 있는지 여부 

재건축조합의 법적성질이 민법상의 비법인사단이므로 그 법적성질상 임의탈퇴가 허용되어야 하지만 이를 무제한 허용한다면 재건축사업 진행에 큰 차질이 있게 될 것이다. 

대법원은 ‘주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상 비법인사단에 해당한다 할 것이나 이 경우 재건축조합에 가입하여 기존의 주택을 철거하고 그 대지 위에 주택을 건설하기로 한 조합원이 임의 탈퇴한다면 재건축사업의 시행이 불가능하거나 현저히 곤란하게 되는 점들에 비추어 재건축조합은 조합의 본질상 부득이한 사유가 없는 한 조합원의 임의 탈퇴를 허용하지 않는 것이라고 봄이 상당하고, 이와 같이 본다 하여 사단의 본질에 반하는 것은 아니다(대법원 1997. 5. 30.선고 96다23887판결)’라고 판시하고 있다. 

따라서 조합원의 임의탈퇴는 허용되지 않는다고 할 것이나, 일반적으로 조합원의 제명, 탈퇴 및 교체에 관하여는 조합규약에 규정되어 있는 경우가 많고 그 문제는 규약에 따라 해결될 수 있을 것이다. 

재건축조합설립인가 관련 제반문제 

• 재건축조합 설립인가 : 주택건설촉진법에서 규정하는 관할 시장 등의 재건축조합설립인가는 불량. 노후한 주택의 소유자들이 재건축을 위하여 한 재건축설립행위를 보충하여 그 법률상 효력을 완성시키는 보충행위의 의미만을 가지고 있다. 따라서 그 기본 되는 조합설립행위에 하자가 있을 때에는 그에 대한 인가가 있더라도 기본행위인 조합설립이 유효할 수 없고, 그 기본행위가 적법 유효하나 보충행위인 인가처분에만 하자가 있는 경우에는 그 인가처분의 취소나 무효 확인을 구할 수 있고, 기본행위인 조합설립에 하자가 있는 경우에는 민사소송으로써 그 기본행위의 취소나 무효 확인을 구하는 것은 별론으로 하고 바로 그에 대한 감독청의 인가처분의 취소 또는 무효 확인을 구할 법률상 이익이 없다(대법원 2000. 9. 5. 선고 99두1854). 

• 주택조합설립인가 거부처분시 취소소송의 당사자 적격을 가지는 자 : 행정소송은 당해 처분이 취소됨으로 인하여 법률상 직접적이고 구체적인 이익을 얻게 되는 사람만이 제기할 이익이 있고 사실상이며 간접적인 관계만을 가지는 데 지나지 않는 사람은 이를 제기할 이익이 없다(대법원 1996. 8. 20.선고 96누1405).

그러므로 주택조합의 조합원이자 대표자가 각 조합설립인가 신청행위를 하였고, 그 신청에 대하여 행정청이 반려처분을 하였다 할지라도 위 조합원들이 직접 이 사건 처분을 받은 바 없을 뿐 아니라 그 처분으로 인하여 권리의 침해나 법률상의 불이익을 받았다고 할 수도 없으며, 다만 이 사건 반려처분의 반사적 효과로서 원고들이 속한 주택조합이 주택건설촉진법상의 주택조합으로인가 받지 못한데 따른 사실상의 불이익을 입을 뿐이라 할 것이므로 위 조합원들은 그 반려처분의 취소를 구할 당사자 적격이 없다고 할 것이다(대법원 1996. 3. 8.선고 94누12487).  

재건축비용의 분담에 관한 분쟁

재건축 비용의 분담에 관한 사항은 재건축 결의의 내용 중 가장 중요하고 본질적인 부분으로서 재건축의 실행단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정하여야 하고 이를 정하지 아니한 재건축 결의는 특별한 사정이 없는 한 무효이다. 

재건축 결의가 유효하게 성립한 이후 재건축결의의 내용인 비용분담에 관한 사항을 변경하고자 할 경우에는 조합원 전원의 합의가 필요하며 재건축 결의시 재건축 비용의 분담에 관한 사항을 정하지 아니하여 재건축의 실행단계의 조합원 총회에서 그 비용의 분담에 관한 사항을 결의하는 경우에는 재건축 결의시의 특별다수의 정족수를 준용하여 조합원 5분의 4 이상의 찬성이 필요하다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다15996)  

재건축사업구역 내 임차인에 대한 명도청구

임차인이 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 경우이건 갖추지 못한 경우이건 상관없이 재건축조합은 당해 재건축결의로써 임차인에 대항하지 못한다. 

그러나 임대차계약이 재건축전에 성립되었고 재건축의 경우 임차권이 소멸한다고 약정한 경우에는 계약체결경위와 임차보증금, 월차임 등을 종합하여 임차인에게 불리하지 않다면 그 약정은 유효하고, 재건축 결의 후 체결된 임대차의 경우에는 일시사용을 위한 임대차로 볼 수 있을 것이므로 주택임대차보호법이나 민법상 임대차관련 강행규정이 적용되지 않아 임차인에 대하여 명도청구가 가능할 것이다. 

최근 하급심 판결은 재건축사업구역내 임차인에 대한 명도청구에 대하여 재건축 사업의 추진 등으로 철거될 운명에 있어 더 이상 임차목적을 달성할 수 없어 임차목적의 소멸로 임대차관계가 종료된 것으로 보아 명도청구를 인용하는 경향이 있으며, 입법 예고된 ‘도시및주거환경정비법’에서는 이를 명문화 하고 있다. 

하도급공사계약에 대한 재건축조합의 계약상책임은? 

주택건설촉진법 제44조 제3항에 따르면 재건축조합은 소정의 자격요건을 갖춘 등록업자와 공동으로 재건축사업을 시행하여야 하며 이 경우 주택조합과 등록업자는 공동사업주체가 된다. 그렇다면 재건축조합이 하수급인에 대해 공동사업주체로서 계약상책임을 부담하는 지가 문제된다. 

대법원은 ‘주택건설촉진법 제44조 제3항은 주택조합 또는 고용자가 같은 법 제6조 및 같은 법 시행령 제9조 소정의 자격요건을 갖춘 등록업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하도록 함으로써 주택건설사업의 내실을 기하고 그 적정성과 실효성을 유지하기 위한 것이라고 보아야 할 것이지, 위 법조에서 주택조합 및 등록업자를 공동사업주체로 규정하고 있다고 하여 곧바로 위 조항에 의하여 당해 주택건설에 관하여 주택조합과 공사도급계약을 체결한 등록업자가 그 공사수급인의 지위에서 독립적으로 제3자와 체결한 하도급공사계약 등에 대해서까지 주택조합이 그 계약상 책임을 당연히 공동으로 부담하게 된다고 볼 수는 없다(대법원 2002. 6. 14.선고 2001다75356)’라고 판시하여 주택조합이 당연히 공사수급인에 대해 계약상 책임을 지는 것은 아니라고 하였다. 

재건축조합의 소송수행방법 

재건축조합이 시공사를 상대로 하여 공사계약무효확인소송이나 공사의 지연으로 인한 지체상금청구소송을 제기할 경우 이는 비법인사단의 채권, 채무에 관한 소송이므로 조합원 총회의 의결을 얻어야 하며, 조합장이나 조합원중 일부가 개인의 자격으로 수행할 수 없다(대법원 1996. 10. 25. 선고 95다56866호 참조).  

재건축 사업의 경우 위와 같이 많은 법률적 문제를 발생되고 있는데 이는 대부분 관련법령의 미비로 인해 발생한다고 하겠다. 관련규정이 주택건설촉진법이나 집합건물법 등에 산재해 있고, 이들 법률은 재건축을 활성화하고 뒷받침할 것을 목적으로 한 것이 아니라 규제에 초점을 두고 있어 실제 재건축 실행과정에서는 별다른 도움을 주지 못하고 있는 것이다.  

입법예고된 ‘도시및주거환경정비법’의 경우 재건축사업을 통일적으로 규율하고 일관된 기준에 의해 재건축사업의 규제와 뒷받침을 병행해 나가려는 의지가 보이는 발전적인 법안이라 할 수 있다. 위 법안을 바탕으로 하여 좀더 완비된 규정들을 만들어 나가야 할 것이다. 

건설, 건축 담당변호사 문종술, 염정욱(simism@hanmail.net) 
 

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출처 : 건축사신문 http://www.archinews.net/?doc=news/read.htm&ns_id=5630