ab매도청구권과 시공사의 공사대금 확보방안에 대하여

재건축과 관련하여 발생하는 법적문제 중 매도청구권의 행사시 발생할 수 있는 문제와 공사를 시공, 시행한 건설회사가 공사대금채권을 효율적으로 확보할 수 있는 방안에 대해 살펴보기로 한다.

재건축에 찬성하지 않은 일부 구분소유자가 재건축조합에 대한 토지신탁등기절차에 협력하지 않고 건물에서 계속 거주할 경우 건물의 철거 자체가 불가능하여 재건축사업수행이 곤란하게 된다. 이런 경우를 대비하여 인정되고 있는 권리가 매도청구권이다.

Ⅰ.매도청구권에 관련된 문제들

매도청구권이란

매도청구권이란 재건축결의가 적법하게 이루어진 후 재건축에 찬성한 각 구분소유자 또는 이들로부터 매수하도록 지정된 자(매수지정자)에게 재건축불참자에게 그들의 구분소유권을 매도할 것을 청구하는 권리이다.

매수지정자로는 통상 재건축조합이 되는데, 주택건설촉진법에 의해 설립된 재건축조합이 그 명의로 매도청구권을 행사하는 소송을 제기함에 있어 조합원총회의 의결을 거칠 필요는 없다(대법원 1999. 10.22. 선고 97다49398 판결)

행사절차

매도청구권자(통상 매수지정자로 된 재건축조합)는 반드시 서면으로 재건축에 찬성하지 않은 구분소유자 등(매도청구권의 상대방)에게 2개월 이상의 기간을 정하여 재건축절차에 참가할 것인지 여부를 최고하여야 하고 최고를 받은 구분소유자는 그 최고 수령일로부터 2개월 이내에 참가여부를 회답하여야 하며 회답이 없으면 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 것으로 본다(집합건물법 제 48조).

매도청구권자는 위 회답기간 만료일로부터 2개월이내 재건축불참자에 대하여 시가 상당금으로 재건축불참자의 구분소유권을 매도할 것을 청구할 수 있다.

매도청구권 행사의 시기

매수지정자인 재건축조합이 재건축 불참의 의사를 표시한 자에게 1월 1일, 2월 1일, 3월 1일 등 3회에 걸쳐 재건축 참가여부를 최고한 경우 매수청구권 행사의 제척기간 2개월은 언제까지인가?

하급심 판결은 최종적인 최고를 기준으로 제척기간 2개월을 산정하여야 한다고 보아 위 사안과 같은 경우 최종적인 최고일인 3월1일로부터 2개월의 회답기간 만료일인 5월1일에서 기산하여 2개월 내인 7월1일까지 매도청구권을 행사할 수 있다고 보는 것이 주류이었으나 대법원에서는 적법한 1차최고를 기준으로 회답기간 만료일로부터 2개월 이내에 행사하여야만 적법한 매도청구권의 행사라고 본다(대법원 2000. 6. 27.선고 2000다11621판결)고 하여 위 사안의 경우 5월 1일 이전에 매도청구권을 행사하여야 하는 것으로 된다.

행사의 효과

매도청구권은 형성권이므로 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 날에 매도청구권 행사자와 매도청구의 상대방 구분소유자 사이에 매매계약이 성립한 것이 된다. 매매계약의 성립이 의제되는 결과 부담하게 되는 매도인의 소유권이전등기 및 명도의무와 매도청구권자의 시가상당대금 지급의무는 동시이행관계에 있다.

위 경우 시가 산정방법에 대하여 실무에서는 원, 피고간의 가격 합의 내지 법원에 의한 시가감정에 의하고 이 경우 시가란 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 그 건물에 대하여 재건축 결의가 있었다는 것을 전제로 하여 이로 인해 발생할 개발이익이 포함된 가격(대법원 1996. 1.23.선고 95다 38172판결)을 의미하고 따라서 현재의 시가가 그대로 반영된다고 보면 될 것이다.

제3자에 대한 매도청구권 행사

재건축결의 후 재건축불참자가 대지사용권만을 제 3자에게 양도한 경우, 일반법원칙으로는 대지사용권만을 양수한 제3자에게 재건축결의의 효력이 미치지 아니함은 당연하다. 그러나 재건축 결의 후 대지사용권만을 취득하는 행위는 재건축결의의 실행에 대한 방해 행위로 되기 때문에 법은 그것을 제거하기 위하여 당해 제3자의 대지사용권에 대하여도 매도청구권행사를 인정하고 있다(집합건물법 제48조 제4항 후단).

재건축 사업구역 내의 단독주택 등에 대한 매도청구권 행사

재건축사업구역내에 있는 단독주택이나 독립대지라도 집합건물법이 바로 적용될 수는 없어 그들에게 대한 매도청구권은 인정되지 아니한다. 그런데 그 주택이나 토지가 사업 시행에 반드시 필요한 경우, 독립대지 소유자의 과도한 매매대금 요구를 수용할 수밖에 없고 그것도 여의치 않다면 사업자체가 곤란을 겪게 된다. 실제로 0 0아파트 재건축사업의 경우 사업구역 내에 소재한 유치원, 목욕탕 등이 구분소유권의 객체가 아닌 개인의 소유라서 소유자의 과도한 대금요구를 수용하는 문제로 사업자체가 지연되었다.

현재 입법예고된 ‘도시및주거환경정비법’에서는 재건축사업구역내의 단독주택이나 독립대지에 대해서도 수용 내지 매도청구가 가능하도록 하는 근거조항을 마련해 두고 있음에 유의할 필요가 있다.

그러나 위 법안이 시행되기 까지는 사후적으로 형법 제349조 부당이득죄로 고발하거나 민법 제104조의 불공정한 법률행위의 문제로 해결을 시도할 수 있겠으나 확실한 보장은 없는 것이니 양보를 통하여 사태를 해결하는 노력이 필요하고 그와 같은 장애사유는 미리 점검할 필요가 있다.

명도단행가처분

상대방 구분소유자의 구분소유권에 대해서는 미리 처분금지 및 점유이전금지 가처분을 하는 것이 필요하고 소송의 본안판결시까지는 상당한 시일이 소요되므로 매도청구소송 중에 명도단행가처분을 신청하는 경우가 많은데 명도단행가처분은 재건축사업의 진척 정도 등 제반사정을 종합하여 긴급한 필요가 인정되는 경우에만 예외적으로 인정되지만 실무상 시가 감정을 통하여 밝혀진 금액을 시가로 보고 이를 공탁하면 명도단행 가처분이 인용되고 있으므로 명도단행 가처분을 적극 활용해야 할 것이다.

한편 매도청구를 받은 재건축불참자가 재건축대상 건물을 명도함에 따라 그 생활상 현저한 곤란을 받을 우려가 있고 재건축사업의 수행에 심한 영향을 미치지 않는다고 인정될 때에는 그 재건축불참자의 청구에 따라 법원은 매매대금의 지급 또는 제공일로부터 1년을 초과하지 않는 기간내에서 건물명도에 관하여 상당한 기한을 허용할 수 있다(집합건물의유지및관리에관한법률 제48조 제5항).

Ⅱ. 시공사의 공사대금 확보

1. 주택재건축사업의 경우 시공업자인 건설업체는 토지소유자인 재건축조합과 공동사업주체로 된다(주택건설촉진법 제33조의 4).

일반적으로 특별한 사정이 없을 경우 공동사업주체중 재건축조합은 토지를 제공하고, 시공업자인 건설업체는 재건축공사를 시행하고 완성된 공동주택 중 조합 몫을 제외한 나머지 부분을 일반인에게 분양하여 그 분양대금으로 공사비 및 공사이익을 확보하는 것이 보통이다.

그러나 일반분양분이 없어 재건축조합 측의 자금제공으로 공사를 수행하는 경우, 분양권을 확보하지 못하고 조합으로부터 공사대금을 지급받도록 약정한 경우, 공사가 원활히 진행되지 못하여 완공이전에 공사계약이 해제된 경우 등에는 시공사인 건설업체가 이미 투입한 공사대금을 어떻게 회수할 것인지가 문제다.

2. 재건축조합의 경우 통상은 재건축사업부지를 제외하고는 특별한 재산이 없어 위 부지를 압류, 경매, 공사대금 배당의 절차를 통해 공사대금채권을 확보하는 방법이 생각될 수 있다.

그러나 신탁법 제21조 제1항에는 신탁재산은 강제집행 또는 경매를 할 수 없다고 규정하여 원칙적으로 신탁재산에 대한 강제집행을 금하고 있고 신탁전의 원인으로 발생한 권리에 기한 경우나 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 의한 경우에만 예외적으로 강제집행을 허용하고 수급인의 공사대금채권의 경우 위 예외규정에는 해당하지 않아 신탁이 완료된 후 공사계약이 해지된 경우에는 시공사로서는 신탁재산에 대한 강제집행이 불가능하므로 재건축절차에서 재건축부지가 신탁등기된 경우(대부분의 재건축은 신탁등기를 경료한 후 실행된다) 현실적으로 건축부지로서 공사비를 회수하는 것은 불가능하다.

3. 재건축공사를 시행한 시공사는 공사대금채권을 확보하기 위하여 민법 제666조가 정하는 수급인의 목적부동산에 대한 저당권설정청구권을 행사할 수 있다. 즉, 시공사는 조합원들을 대위하여 완성된 건물에 대한 보존등기를 마친 후 저당권 설정 청구권을 행사하여 저당권 설정등기절차에 협력할 것을 청구하면 된다.

4. 일반적인 채권회수 방안은 조합을 상대로 공사대금 청구소송을 제기하거나(이 경우 조합 자체의 재산이 없어 승소하더라도 집행이 불가능한 문제가 발생함) 조합원 개개인을 상대로 부당이득반환청구권을 행사하여 승소판결을 얻은 후 조합원 개인재산에 대해 강제집행을 하여 채권을 회수하면 된다. 조합원 개인 재산에 대한 가압류절차가 선행되어야 하는 것은 물론이다.

5. 그 외 공사대금채권 확보방안으로는 재건축사업부지 외의 조합원 소유 부동산에 대해 저당권을 설정해 두거나 재건축사업부지가 재건축조합에 신탁되기 이전에 위 신탁예정재산에 저당권을 설정하거나 재건축조합외에 공사대금채무에 대한 연대보증인을 확보하는 등의 방법이 있다.

5. 그러므로 시공사는 재건축공사 약정시 분양권을 얻어 일반인에 대한 분양대금으로 공사비와 이윤을 확보하는 것이 가장 최선이며, 그것이 여의치 않아 재건축조합에서 공사대금을 받아야 할 경우가 발생한다면 재건축사업부지는 신탁재산이어서 집행이 불가능하므로 다른 수단들, 유치권이나 보증의 확보, 사업부지 이외의 다른 부동산을 담보로 확보하는 방법 등을 사용하여야 할 것이다.

Ⅲ.

조합원 개인에 대해 채권을 가지고 있는 일반 채권자가 조합원(채무자)이 조합(제3채무자)에 대해 가지는 소유권이전등기청구권을 가압류하거나 가처분을 할 수 있는가?

위 보전처분의 경우 가압류나 가처분 등 보전처분의 대상이 신탁재산이 아니고 신탁계약 종료 후 발생하는 소유권이전등기청구권이므로 신탁부동산의 강제집행 금지와는 무관하다.

그러나 재건축사업의 경우 조합원은 통상 조합원 명의로 보존등기를 하고 있고 대법원도 신축건물에 대하여는 조합원이 분양받은 건축물을 원시취득한 것으로 보고 있어(대법원 1996. 4. 12.선고 96다3807판결) 조합원을 채무자로, 조합을 제3채무자로 한 소유권이전등기청구권 가압류나 가처분은 실익이 없고 집행도 불가능하다고 할 것이다. 

법무법인 우리들

건설․건축 담당변호사 문종술, 염정욱 

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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 변호사는 건축전문변호사로 고려대 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 현재 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주) 등에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원, 범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있다.

법무법인 로윈

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전화 051-506-7500

염정욱 변호사(simism@hanmail.net)

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출처 : 건축사신문 http://www.archinews.net/?doc=news/read.htm&ns_id=6651