ab상가건물 임대차보호법에 대한 고찰 

상가건물의 임차인은 영업을 위해 권리금, 보증금등을 지출하고 많은 돈을 들여 내부공사를 시행한다. 그런데 상가의 소유주가 바뀌는 경우에는 기존의 임대인과 체결했던 임대차계약관계를 새로운 소유주에 대해 보호해줄 것을 요구할 수가 없어 임차인은 불이익을 당하는 사례가 비일비재하였다. 규모가 큰 임차인의 경우 임대인과 대등한 입장에서 저당권이나 전세권 설정을 요구하여 이를 등기함으로써 보호를 받을 수가 있었으나 소규모의 임차인은 이마저도 여의치 않았고, 이에 소규모 임차인을 보호하여 서민경제생활의 안정을 확보하기 위하여 상가임차인을 보호하는 특별법인 상가건물임대차보호법을 제정하여 시행하고 있다.

상가건물임대차보호법의 핵심내용

동법은 첫째, 상가건물의 소유자가 매매 기타의 원인으로 바뀐 경우 전세권이나 임차권의 등기가 없는 임차인도 기존 임대인과의 임대차계약 내용을 새로운 소유자에게 주장할 수 있는 간편한 대항력의 확보방법을 마련하고 있고, 둘째, 임대차계약서상에 확정일자를 받으면 그 이후의 권리자나 그밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 방안을 마련하였고, 셋째, 보증금이 일정금액이하의 소액임차인의 경우 일정한 요건만 갖추면 최우선적으로 보증금의 일정금액을 변제받을 수 있는 권리를 법적으로 보장하였고, 넷째, 임차인이 권리금이나 시설투자비의 회수할 수 있도록 임대차 계약기간의 보장기간을 마련한 것이 기존의 민법과 달라진 핵심적인 내용이라 할 것이다.

동법의 적용범위

가. 동법은 상가건물의 임대차에 적용된다. 다만 공부상 용도는 공장시설이나 주택 등 상가가 아니더라도 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우이면 동법의 적용대상이 된다.

나. 동법은 임대인에 비해 열악한 지위에 있어 임대인의 요구에 제대로 대응하기 어려운 소규모임차인을 보호대상으로 하므로, 보증금액이 서울 2억4천, 수도권 과밀억제지역 1억 9천, 광역시(군지역 제외) 1억5천, 그 외 지역 1억 4천만원 이하인 상가임대차에만 적용된다. 그러므로 보증금이 그 이상 되는 경우는 임차인 스스로 전세권이나 임차권 설정등기를 통해 보호방안을 마련해야 한다.

다. 위 보증금액을 산정할 때, 월차임이 있는 경우에는 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 합하여 결정하는데, 이때 임대차계약서상의 월차임에 부가세 10%를 가산하여 산정한다는 것을 주의해야 한다.

예를 들어 예를 들어 보증금 2000만원에 월세 120인 경우, 부가세를 가산하지 않은 경우에는 환산보증금이 1억4천만원(120만원* 100 +2000만원)이 되어 부산지역의 상가라면 동법의 보호를 받을 수 있다고 생각할 수 있겠지만, 부가세 10%를 가산할 경우에는 환산 보증금이 1억5천2백만원(132만원 * 100 +2000만원)이 되어 상가건물임대차보호법이 적용되지 않아 확정일자를 받을 수 없는 문제가 발생하므로 이에 대한 면밀한 주의가 필요하다.

라. 또한 임대인이 세무서 신고용으로 보증금이나 월차임이 감액된 이중계약서를 요구하는 경우가 많이 있는데, 이 경우 임차인이 실제로 보호받을 수 있는 것은 세무서에 신고된 임대차 계약서상에 기재된 보증금이나 월세를 기준으로 하므로 임차인의 부당한 이중계약서 작성요구에 대해서도 세심한 주의가 필요하다.

대항력의 확보방안

가. 종래에는 전세권이나 임차권 설정등기를 경료해야만 기존 임대인과의 임대차계약내용을 새로운 소유주에 주장할 수가 있었다. 그러나 임대인은 임차인의 등기설정요구에 대해 상가의 담보가치가 하락한다는 이유로 등기를 거절하는 경우가 대부분이었고, 따라서 임차인은 새로운 소유자의 명도청구 등에 응할 수밖에 없었다.

나. 이러한 불합리를 개선하기 위해 동법은 임차인이 건물을 인도받고 주된 사업소 소재지 세무서에 사업자등록 신청을 하면 그 다음 날부터 바뀐 건물 소유주에도 대항할 수 있도록 간편한 방법을 마련하였다.

보증금의 우선변제권 확보방안

상가건물의 임차인이 위에 규정된 대항요건을 갖춘 후(건물의 인도 + 사업자 등록신청) 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받으면, 임차인은 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함)의 환가대금에서 확정일자 이후에 저당권 등을 설정한 후순위 권리자나 일반 채권자보다 우선변제를 받을 수 있다. 그러므로 임차인은 등기부등본열람을 통해 자신보다 먼저 설정된 근저당권 기타 권리가 있는지 여부를 검토한 후 상가임대차계약을 체결하여야 할 것이며 계약 체결 후에는 신속히 임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다는 것을 명심해야 한다.

임대차 기간

가. 종전에는 임대차기간에 제한이 없었고, 신소유자에 대해 전소유자와의 임대차계약내용을 주장할 수 없었던 결과 거액의 권리금과 시설투자비를 지출한 임차인이 위 지출한 돈을 회수하기 전에 임차건물에서 나가야 하는 경우가 발생하였다.

나. 그래서 상가건물임대차보호법에서는 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우 계약기간을 1년으로 간주하는 규정을 마련하여 최단기간의 제한을 두고 있고, 임차인은 계약기간 만료전 6개월부터 1월 까지 사이에 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있고, 위 계약갱신요구권은 전체임대차 기간이 5년 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있으므로 임차인은 5년의 임차기간을 확보하게 되었다.

다. 이러한 임차인의 임대차계약 갱신요구에 대해 임대인은 임차인이 3기 이상 차임 연체시, 상가건물의 철거, 재건축 등이 필요한 경우 등의 예외적인 사유가 있으면 임차인의 계약기간 갱신요구를 거절할 수 있도록 하여 임대인을 보호하는 규정도 함께 마련하고 있다.

차임 인상범위

동법에서는 임대인이 과다하게 차임을 증액하지 못하도록 인상의 범위와 기간을 규정하고 있다. 즉 임대인은 원래 차임 또는 보증금의 100분의 12 초과하지 않는 범위 내에서만 증액이 가능하고 증액 후 1년 이내에는 또다시 증액 청구 못하도록 규정하고 있다.

보증금을 월 차임으로 전환하는 경우 범위

예를 들어 차임 없이 보증금 5000만에 상가를 임차한 경우 임대인이 보증금 중 2000만원을 월세로 전환하고자 한다면 차임은 월 50만원(감액되는 보증금 3000만원*0.15*1/12) 초과하여서는 안된다. 즉 보증금을 월세로 전환하고자 한다면 보증금의 연 15%범위 내에서만 월세로 전환하는 것이 가능하다. 임대인이 보증금을 증액하고자 하는 경우 임차인이 목돈을 마련하기 어려운 경우에도 위의 법리는 똑같이 적용된다.

소액임차인의 우선변제권

가. 상가의 보증금이 아주 소액일 경우에는 확정일자를 구비하였는지를 불문하고, 확정일자의 선후에 상관없이 최선순위로 보장하는 규정을 상가건물임대차보호법에서 마련하고 있다. 소액보증금이 재산의 대부분을 차지하는 영세사업자를 보호하기 위해 특별보호규정을 마련하고 있는 것이다.

나. 환산보증금이 일정액수 이하인 임차인(서울 4500만원, 수도권중 과밀억제지역 3900만원, 광역시 3000만원, 그 외지역 2500만원 이하)은 임차건물에 대한 경매신청의 등기 이전에 대항요건(건물인도 +사업자등록신청)을 갖추기만 하면 상가건물의 환가대금 중 1/3이하에의 범위 내에서 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 있다.

다. 우선변제 받을 수 있는 범위는 서울의 경우 서울 보증금 4500이하일 경우 1350만원까지, 수도권 중 과밀 억제지역은 3900만원이하의 보증금 중 1170만원까지, 광역시(군지역 제외)는 3000만원이하에 대해 900만원까지, 그 외 지역은 2500만원이하의 임대차에 대해 750만원까지이다.

즉, 부산시에 위치한 상가의 경우 보증금이 500만원이라면 월차임이 25만원이하인 경우에는 소액임차인에 해당하여 다른 담보권자 기타 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있다.

결론

이상 상가건물임대차보호법의 개략적인 내용을 살펴보았다. 그러나 동법은 그 적용범위가 너무 좁은 문제가 있다. 임대인은 동법이 시행되기 전 동법적용범위를 넘어서는 내용으로 임대차계약체결을 강요하였고, 임차인은 울며겨자먹기식으로 이에 응한 경우가 많았다. 법의 제정보다 중요한 것이 법의 올바른 시행이라 할 것이므로 이왕 마련된 상가건물임대차보호법이 제대로 정착될 수 있도록 관계기관의 노력이 있어야 할 것이다.

법무법인 우리들

건축·건설 담당 변호사 염정욱

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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 변호사는 건축전문변호사로 고려대 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 현재 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주) 등에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원, 범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있다.  

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