ab자기의 비용과 재료로 건물을 신축한 수급인의 권리

저는 00건축사사무소를 운영하고 있는 건축사 갑입니다. 대지소유주 A로부터 건물신축에 관한 모든 권리를 위임받아 근린생활시설을 건축하기로 하고, 위 건물 시공을 수급인 을에게 도급하여 주었습니다. 공정이 90% 정도에 이르러 을은 자금사정이 좋지 않다며 공사를 지연하였고, 이에 저는 을과의 도급계약을 해지하고, 병에게 나머지 공사를 완성하게 하였습니다. 공사가 완성된 이후 최초 수급인 을은 자신이 비용과 재료를 부담하여 80%의 공사를 시공하였으므로, 완성된 건물은 자신의 소유라고 주장하고 있습니다. 이런 경우 완성된 건물의 소유권자는 과연 누구인지요?

전부 또는 주로 수급인의 재료를 이용하여 제작한 물건을 공급하는 위 사안과 같은 계약을 이르러 “제작물 공급계약”이라 하는데, 건물과 같은 불대체물에 대한 제작물 공급계약은 제작이라는 면에서는 도급의 성질을 가지고 있지만, 제작물의 공급이라는 측면에서는 매매의 성질을 가지고 있으므로 도급과 매매의 성격을 모두 가지고 있는 것이 특징입니다.

이러한 신축건물의 소유권이 누구에게 귀속하는지에 대해서는 우선 공사중단 시점에서 건축 중인 건물이 독립한 부동산으로 볼 수 있는지가 문제되고, 독립한 부동산으로 볼 수 있다면 소유권은 누구에게 귀속하는지에 대한 검토가 필요합니다.

미완성건물의 법적지위

건축 중의 건물이 어느 정도에 이르렀을 때 이를 독립한 부동산으로 볼 것이냐의 문제는 사회통념에 따라서 판단할 문제인데, 대법원은 독립한 건물이라 하려면 적어도 최소한의 기둥과 지붕, 주벽이 이루어지면 된다고 판단하여 원래 지상7층의 건물로 설계되었으나 지하 1, 2층 및 지상 1층까지의 골조 및 기둥, 천장공사가 완료되었고 지상 1층의 좌측 및 뒷면 벽이 완성된 상태의 건물에 대해서도 사회통념상 독립한 건물로서의 요건을 갖추었다고 판단하고 있습니다(2001. 1. 16. 선고 2000다 51872 참고).

그러므로 위 사안과 같이 공정이 80%정도에 이르렀다면 독립한 부동산으로서 소유권의 객체가 될 수 있다고 판단되어 집니다.

신축건물의 소유권 귀속

수급인이 자신의 비용과 재료로 신축한 건물의 소유권에 관한 판례를 보면, “수급인이 자기의 재료와 노력으로 건물을 건축한 경우에 특별한 의사표시가 없는 한 도급인이 도급대금을 지불하고 건물의 인도를 받기까지는 그 소유권은 수급인에게 있다(1997. 5. 30. 선고 97다8601)”라고 판시하고 있어 원칙적으로 수급인이 소유권을 취득하게 됩니다.

그런데 또 다른 판례를 보면, “ 일반적으로 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이고, 다만 도급계약에 있어서 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하였더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의의 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보여질 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속된다(2001. 6. 26. 선고 99다47501).”라고 하였습니다.

그러므로 신축건물의 소유권은 원칙적으로는 수급인에게 있으나, 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의하였다고 볼 수 있는 특별한 사정 예를 들어 건축허가 명의가 도급인으로 되어 있고, 공사도급계약상 도급인이 공사대금을 미지급할 때에는 그 미지급한 금액에 대해 완성된 건물의 일부분으로 대물 변제하기로 약정하였거나 또는 수급인에게 그 건물 소유권에 대한 가등기를 설정해 주기로 한 약정이 있는 경우에는 그 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 하는 합의가 있었고 볼 수 있어 도급인이 소유권을 취득하게 될 것입니다.

위 사안의 경우, 만약 건축허가 명의가 대지소유자 A로 되어 있고, 귀하와 을이 공사도급계약을 체결할 당시 공사대금을 미지급할 때에는 완성건물의 일부분으로 대물변제하기로 하기로 합의하였거나 혹은 공사대금을 담보하기 위해 건물 소유권에 근저당권이나 가등기를 설정해 주기로 합의한 사정이 있다면 위 건물은 A가 취득할 것이지만, 위와 같은 특별한 사정이 없다면 수급인 을이 위 건물의 소유권을 취득하게 됩니다.

글 / 변호사 염정욱

조은 법률특허사무소 

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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 변호사는 건축전문변호사로 고려대 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 현재 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주) 등에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원, 범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있다.  

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