ab상업지역에 위치한 공동주택도 일조권의 보호를 받을 수 있는지 

Q. 저는 00구 00동에 있는 A아파트에 거주하고 있는 주민입니다. 위 아파트가 위치한 대지는 이전에는 주거지역 이었는데, 최근 일반 상업지역으로 용도변경되었고 그 결과 용적율 제한이 완화되어 위 아파트의 남측 전면에 높이 15층의 고층아파트가 건축 중에 있습니다. 위 아파트가 건축된다면 제가 거주하고 있는 A아파트는 하루종일 햇볕이 전혀 들지 않게 되는데 주위 사람들은 일반상업지역에 있는 공동주택은 일조권이 침해되더라도 손해배상을 받을 수 없다고들 합니다. 과연 저를 비롯한 A아파트 입주민들은 일조권 침해로 인한 손해배상을 받을 수는 없는 것인가요?

A. 일조권이란 실정법상 정의된 개념은 없지만, 일반적으로 ‘태양의 광선을 차단당함으로써 받는 불이익을 제거시킬 수 있는 권리’ 혹은 ‘일반인이 정상적인 주거생활을 위하여 필요로 하는 햇빛을 직접적으로 확보할 수 있는 권리’로 정의되고 있습니다.

우리나라의 경우 국토의 가용면적은 좁은 반면에 인구의 증가 및 도시집중현상이 심하여 도시지역 토지이용의 고도화가 요구되고 이로 인하여 건축물들이 날로 대형화, 고층화되어 가는 경향이 있어 필연적으로 일조권을 비롯한 프라이버시권, 조망권 등을 침해하고 이는 주거환경의 악화로 이어져 이에 대한 분쟁이 증가되고 있습니다.

일조권의 권리성 인정여부

대법원은 ‘주거의 일조는 쾌적하고 건강한 생활에 필요한 생활이익으로서 법적보호의 대상이 되는 것’이라고 판시하여(대법원 2001. 6. 26. 선고 2000다44928호) 일조권의 권리성을 명시적으로 인정하고 있습니다.

일조권 침해의 판단기준

건물의 신축으로 인해 이웃토지상의 거주자가 일조가 차단되는 불이익을 받은 경우 그 신축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념성 일반적으로 인정되는 수인한도를 넘어야 하고, 그 범위에 관해서는 법원은 “동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우에는 이를 수인하여야 하고 이에 미치지 못하는 일조 저해의 경우에는 수인한도를 넘는 일조침해가 있다.”고 판단하였고, 이를 반영하여 건축법상 이격거리 규정을 마련하였습니다.

한편, 대법원은 ‘일반상업지구내에 건립된 주상복합아파트의 경우 09:00부터 15:00까지 연속하여 2시간의 일조시간이 확보되지 않는다 하여도 일반상업지구의 경우 고층건물의 건립이 예상되던 곳이므로 인접대지에 들어서는 건축물로 인하여 일조권 등의 침해가 있을 것을 어느 정도 예상한 것으로 보이므로 원고들의 일조권 침해는 수인한도 내에 있는 것으로 보는 것이 타당하다(2002. 12. 10. 선고 2000다72213판결).’라고 판시하여 일반상업지역은 주거지역에 비하여 수인한도의 범위를 넓게 해석하고 있습니다.

귀하의 경우

대법원의 견해에 의할 경우 일반상업지구는 고층건물의 건립이 예상되어 있던 곳이므로 일조권의 침해도 어느 정도 예상하고 있다는 이유로 일조권 피해를 인정하는데 소극적입니다. 그러나 귀하의 경우에는 아파트의 소유권을 취득할 당시에 주변이 일반주거지역으로 지정고시되어 있었는데 최근 일반상업지역으로 용도가 변경되었다면, 귀하 소유의 아파트 전면에 고층건물이 들어설 것을 예상할 수 없었을 것으로 판단됩니다. 또한 현재까지 주위가 사실상 주거지역으로 기능하고 있다면 주거지역에 유사하게 일조의 보호가 이뤄져야 할 것이므로, 일반상업지역이라는 이유로 획일적으로 일조권의 보호를 받을 수 없다고 판단할 수는 없습니다.

그러므로 귀하가 소유권을 취득할 당시 위 대지가 주거지역이었는지, 귀하가 주위에 고층건물이 들어설 것을 예상할 수 있었는지, 현재도 주위가 사실상 주거지역으로 기능하고 있는지 등의 사정을 면밀히 검토하고 주장, 입증한다면 일조권 침해로 인한 손해를 배상받을 수 있을 것입니다.

글 / 변호사 염정욱

조은 법률특허사무소

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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 변호사는 건축전문변호사로 고려대 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 현재 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주) 등에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원, 범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있다.  

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