ab아파트 위층에서 물이 새는 경우 보수청구 방법 

저는 아파트에 거주하고 있는데, 위층의 배관일부가 파손이 되었는지 저의 아파트 천정으로 물이 누수되고 있습니다. 이에 저는 위층 거주자겸 소유자인 갑에게 보수를 요청하였습니다. 그러나 위층 소유자 갑은 자신에게 책임이 없다며 보수공사를 해주거나 비용을 부담할 생각을 전혀 하지 않고, 저보고 공사를 하라고 하며 대신 공사기간동안 자신의 집에 출입하는 것은 허락하겠다고 선심쓰듯 이야기를 합니다. 이러한 경우 제가 저의 비용으로 보수공사를 해야 하는지요, 아니면 갑에게 보수공사를 요청할 수 있는지요. 또한 갑이 보수공사를 해주지 않으면 제가 공사를 하고 비용청구를 할 수 있는지요.

민법제214조에 의하면 소유물방해제거, 방해예방청구권에 관하여 “소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고, 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다. 위 사안에서 귀하가 거주하는 아파트 천장이 위층 아파트에서 새어나오는 물로 인하여 피해를 입고 있으나, 갑은 그 하자부분의 보수공사를 거부하고 있으므로, 귀하는 소유권에 기한 방해제거 청구권을 행사하여 보수공사를 요구할 수 있습니다.

대체집행의 가능성

민법제 389조에 의하면 강제이행에 관하여 채무자가 임의로 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 그 강제이행을 법원에 청구할 수 있고, 그 채무가 법률행위를 목적으로 한 때에는 채무자의 의사표시에 갈음할 재판을 청구할 수 있으며, 채무자의 일신에 전속하지 아니하는 작위를 목적으로 한 때에는 채무자의 비용으로 제3자에게 이행할 것을 법원에 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

그러므로 법원의 대체집행결정에 의하여 그 하자보수 공사를 제3자로 하여금 강제로 집행하게 할 수 있는 것입니다.

수리비용의 부담문제

이 경우 그 수리비용은 배관이 집합건물의소유및관리에관한법률에 의거 전유부분으로 보느냐 공용부분으로 보느냐에 따라 달라질 수 있는데, 판례도 “집합건물의소유및관리에관한법률 제53조, 제54조, 제56조, 제57조의 규정에 비추어 보면, 집합건물이 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분 건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물개조나 이용 상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없다.”라고 하였습니다.(대법원 1999.9.7.선고 99다1345판결)

그러므로 일반적으로 급수배관, 가스배관 등의 간선(幹線)부분은 공용부분으로 보게 되지만, 지선(支線)부분은 전유부분으로 보게 되는데, 이사안의 누수배관은 전유부분에 해당하는 지선에 해당할 것으로 보입니다.

결론

그러므로 귀하는 위층아파트 소유자인 갑을 상대로 보수공사를 요청할 수 있고, 그 비용은 갑이 전적으로 부담해야 할 것입니다. 만약 갑이 보수공사를 이행하지 않는다면 갑의 비용으로 제3자에게 보수공사를 이행하게 할 것을 법원에 청구할 수 있습니다.

그런데 법률 적용 이전에 보수공사 비용부담에 대한 합의가 이루어진다면 그 합의가 우선하는데, 갑의 요구대로 귀하가 공사를 시행하고 갑은 이를 묵인하는 형식이 된다면, 귀하가 비용을 부담하여 공사를 시행하기로 합의한 것으로 판단할 여지가 있으므로, 직접 공사를 시행하는 것은 바람직하지 않을 것으로 보입니다.

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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 변호사는 건축전문변호사로 고려대 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 현재 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주) 등에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원, 범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있다.  

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염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

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