ab취득시효완성 후 등기한 제3자에 대한 점유취득시효 주장이 가능한지 

저는 23년 전 갑으로부터 토지를 매수하여 계속 경작하고 있었으나 소유권이전등기는 하지 않고 있던 중, 최근에 병이 나타나 갑의 상속인 을로부터 위 토지를 매수하고 소유권이전등기까지 마쳤으니 위 토지를 인도하라고 합니다. 그래서 알아보니 갑은 저에게 토지를 매도한 몇 년 후 사망하였고, 갑의 외아들인 을은 객지에서 살다가 최근에 갑 명의로 된 위 토지를 발견하고 그것을 병에게 매도하였다고 합니다. 저는 시간이 오래되어서 갑과 체결한 매매계약서도 찾을 수 없는 상태이고, 그 매매사실을 알고 있는 증인도 현재로선 없는 상태입니다. 그런데 20년 이상 점유하고 있으면 시효취득으로 토지소유권을 주장할 수 있다고 들었는데 그것을 주장할 수는 없는지요?

민법 제245조 제1항에 의하면 ‘20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다’라고 규정하고 있습니다.

어느 부동산을 누가 20년 이상 점유하여 사용수익 하는데도 소유자로 되어 있는 자가 아무런 이의를 제기하지 않고 이를 방치한 때에는, 20년 이상 점유한 자를 소유자로 보는 것이 실체관계에 부합하는 것으로 평가하여 소유권을 취득할 수 있도록 만든 제도입니다.

취득시효기간 완성 전후에 걸쳐 소유자가 변경된 경우

․ 취득시효가간 만료 전에 소유자가 제3자에게 목적물을 처분한 경우

이때는 제3자 명의로의 소유권이전등기 자체가 곧 취득시효의 중단을 가져오는 사유로 평가될 수는 없으므로, 취득시효 완성 후에 점유자는 제3자를 상대로 소유권이전등기를 청구할 수가 있습니다(대법원 1993. 5. 25.선고 92다 52764참고).

․ 취득시효기간 완료 후에 소유자가 제3자에게 목적물을 처분한 경우

위 사안에서와 같이 20년의 시효기간 완성 후에 소유자가 변경된 경우, 점유취득시효는 등기함으로써 그 소유권을 취득하며, 그 전에는 취득시효완성 당시의 소유자에 대해 이전등기청구권을 가질 뿐이므로, 취득시효 완성자는 새로이 토지의 소유권을 취득한 사람에 대하여는 시효취득을 주장할 수 없습니다(대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다 77352참고).

다만, 새로이 취득시효가 완성된 토지의 소유권을 취득한 자가, 시효취득사실을 알면서도 그 소유권이전에 적극적으로 가담하여 소유권을 이전받았을 경우에는 그 원인행위가 사회질서에 반하는 것으로서 그 소유권이전등기가 무효가 될 수 있고, 시효취득자는 소유권을 취득할 수 있습니다(대법원 1995. 6. 30. 선고 94다52416 참고).

결론

따라서 귀하가 제3자인 병에게 소유권이 이전되기 전에 갑의 상속인 을을 상대로 점유취득시효 등에 의한 소유권이전등기 청구권을 행사하였더라면 그 소유권을 취득할 수도 있었을 것이나, 현재는 이미 병에게로 소유권이 이전된 후이므로 점유취득시효를 주장할 수 없을 것으로 보입니다. 또한 귀하가 위 토지의 소유권이 이전되기 전에 시효취득을 주장하거나 소유권 이전등기를 청구한 사실이 없다면 갑의 상속인 을로서는 귀하의 시효취득사실을 몰랐다 할 것이므로 그에 대하여도 손해배상청구권을 행사하기는 어려울 것으로 보입니다.

다만, 병이 위 토지가 시효취득 기간이 완성된 사실을 알면서도 을에게 매도를 적극 권유한 사정이 있다면, 귀하가 위 토지에 대한 소유권을 취득할 가능성이 있으므로 을과 병이 매매계약을 체결한 과정에 대해 상세히 알아보시기 바랍니다.

글 / 변호사 염정욱

조은 법률특허사무소

영산대학교 법률행정학부 경임교수



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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 변호사는 건축전문변호사로 고려대 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 현재 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주) 등에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원, 범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있다.  

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