ab일조권 침해 건축허가 취소소송 가능한가? 

저의 집은 북쪽으로 경사진 곳의 중턱에 위치하고 있어 일조상태가 별로 좋지 않습니다. 그런데 저희 집 바로 위쪽에 을(乙)의 3층 주택의 건축공사가 시작된 상태인바, 만일 그 주택이 완공되면 저의 집은 일조권을 완전히 상실하게 될 것 같은데, 이 경우 건축허가취소소송 등 행정소송을 할 수 있는지요?

일조권이란 실정법상 정의된 개념은 없지만, 일반적으로 ‘태양의 광선을 차단당함으로써 받는 불이익을 제거시킬 수 있는 권리’ 혹은 ‘일반인이 정상적인 주거생활을 위하여 필요로 하는 햇빛을 직접적으로 확보할 수 있는 권리’로 정의되고 있습니다.

건축허가가 위법한 경우

일조를 보호하기 위한 높이나 거리제한규정을 위반하여 건축허가가 발령된 경우, 위반 건축물의 이웃사람은 자신의 일조권 침해를 이유로 위법한 건축허가의 취소소송을 제기할 원고적격이 있는가가 문제된다.

행정소송법 제12조에 의하면 취소소송은 처분 등의 취소를 구할 법률상 이익이 있는 자가 제기할 수 있다고 규정하고 있고, 법률상 이익이란 ‘법률에 의하여 보호되는 직접적이고 구체적인 이익(대법원1995. 2. 28.선고 94누3694)’을 의미하는바 인근 주민들의 일조권은 건축법 제53조, 동법 시행령 제68조에 의해 직접적이고 구체적으로 보호되는 이익이므로 위법 건축물의 인근주민들은 당해 건축물의 건축허가를 취소하여 건축을 금지시킴으로써 일조권 침해를 방지할 법률상 이익이 있어 원고적격이 인정된다. 그러므로 위법한 건축허가가 있음을 안날로부터 90일 이내, 건축허가가 있은 날로부터 1년 이내에 위 건축허가의 취소소송을 제기하여 건축허가 자체를 다툴 수 있을 것입니다.

위법한 건축허가에 기한 건축물이 이미 완공된 경우

대법원 1994. 1. 14. 선고93누20481 판결에 의하면 “비록 위법한 처분을 취소한다 하더라도 원상회복이 불가능한 경우에는 그 취소를 구할 이익이 없으므로, 건축허가가 건축법 소정의 이격거리를 두지 아니하고 건축물을 건축하도록 되어 있어 위법하다 하더라도 그 건축허가에 기하여 건축공사가 완료되었다면 그 건축허가를 받은 대지와 접한 대지의 소유자는 위 건축허가처분의 취소를 받아 이격거리를 확보할 단계는 지났으며, 민사소송으로 그 건축물 등의 철거를 구하는데 있어서도 위 처분의 취소가 필요한 것이 아니므로 원고로서는 위 처분의 취소를 구할 법률상의 이익이 없다.”라고 판시하고 있어, 건축물이 이미 완공된 경우에는 민사상 손해배상청구만이 가능할 뿐, 행정소송은 불가능하다.

건축시공이 적법한 건축허가 내용에 반하는 경우

적법하게 건축허가가 발령되었으나. 시공과정에서 허가내용에 반하여 시공을 함으로써 문제가 발생한 경우에는 건축허가 자체를 다투지는 못하고, 시공된 건축물의 준공처분자체를 대상으로 쟁송을 제기할 수 있을 것이다. 그러나 대법원은 ‘일조권 등의 침해를 이유로 이웃 건물이 건축법에 위반되어 시공됨으로써 인접주택 소유자의 사생활과 일조권을 침해하고 있다고 하더라도 인접건물의 소유자는 준공처분의 무효확인이나 취소를 구할 법률상 이익이 없다(대법원 1993. 11.9. 선고 93누13988 ; 1994. 1. 14. 선고 93누 20481 참조).’고 판시하여 인근주민들이 준공처분 자체를 행정소송을 통해 다투기는 어려울 것으로 보입니다.

그러므로 을의 건축물이 일조를 보호하기 위한 높이나 거리제한규정을 위반하여 건축허가가 발령된 경우라면, 귀하는 건축허가 취소소송을 통해 건축허가 자체를 다툴 수 있지만, 건축물이 이미 완공된 경우에는 민사상 손해배상청구만이 가능할 뿐, 행정소송은 불가능합니다.

만약, 을의 건축이 초기단계라면 공사중지가처분을 통해 을의 건축 진행을 막은 후, 건축허가 취소소송을 통해 을의 건축허가 자체를 취소시킬 수도 있을 것입니다.

글 / 변호사 염정욱

조은 법률특허사무소

영산대학교 법률행정학부 겸임교수

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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 변호사는 건축전문변호사로 고려대 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 현재 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주) 등에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원, 범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있다.  

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