ab분양·임대금으로 공사비를 충당키로 한 경우 공사비 지급시기

저는 근린생활시설이나 소규모 빌라의 건축을 주로 하는데, 최근 금정구 남산동에 있는 근린생활시설 1동에 대한 건축공사를 도급받아 시공을 완료하였고, 관할 금정구청으로부터 사용승인까지 받았습니다. 그런데 건축주 갑은 공사도급계약서상 “건축주는 공사가 끝난 뒤 이사건 건물을 임대 혹은 분양이 완료되면 전세금이나 분양대금을 받아 시공자에게 공사비로 주고 그래도 모자라는 액수가 있으면 신축 건물을 담보로 금융기관에서 융자를 받아 건축주는 시공자에게 지불한다.”고 약정하였는데 아직 분양과 임대가 되지 않았으므로 공사대금을 지급할 수가 없다고 합니다. 이에 제가 공사대금을 지급받기 위해 시공건물에 대해 가압류를 받자, 갑은 제가 가압류를 하여 분양 · 임대가 되지 않는다며 이에 대해 책임을 묻겠다고 합니다.

제가 공사대금을 받기 위해서는 위 건물의 임대 ·분양이 다 끝나기를 기다려야 하는지요? 가압류를 말소해 주어야 하는 것인지요.

건축도급계약을 체결하며, 도급인이 공사 완공 후 건물을 타에 분양하거나 임대하여 위 분양금 혹은 임대금으로 공사비를 충당하기로 약정하는 경우가 많이 있습니다. 도급인으로서는 공사도급대금 지급부담을 덜 수 있고, 수급인으로서는 공사를 수주하는 것이 중요하기 때문에 위와 같은 조건의 도급계약이 빈번하게 이루어집니다.

그런데 분양이나 임대가 원활하게 되면 아무 문제가 없지만, 지역적인 공급과잉이나 경기불황으로 인해 분양 · 임대가 원활하게 이루어지지 않는 경우 설문과 같은 문제가 발생합니다. 이 경우 분양 ·임대시까지 기다려야 한다면 수급인에게 지나친 부담이 되는 문제가 있습니다.

공사대금의 지급시기

일반 건축도급계약의 경우, 수급인은 건축공사를 완료할 의무를 부담하고, 도급인은 공사대금을 지급할 의무를 부담하며, 공사대금 지급시기는 건축공사를 완료한 때가 됩니다.

그런데 분양 · 임대금으로 공사비를 충당하기로 약정한 것을 공사대금의 지급시기를 분양 ·임대 시점으로 하기로 약정한 것으로 보아, 도급인이 그 시점까지 공사대금 지급의무를 부담하지 않는 것이 되는지에 대해 많은 논란이 있었습니다.

이에 대해 대법원은 “전세금 또는 융자금으로 공사대금을 지불한다'는 공사도급계약의 규정은, 건물을 임대하거나 이를 담보로 융자를 받아야만 공사대금을 지급한다는 이른바 공사대금 지급의 기한을 정한 것이라고 볼 수 없고 나아가 건축주나 수급인에게 건물의 임대나 이를 담보로 한 은행 융자를 받음에 관하여 어떠한 권리를 부여하거나 의무를 부과하는 내용이라고 볼 수도 없는 것이므로, 수급인이 그 부동산을 가압류함으로써 일정한 범위 내에서 건물의 임대나 이를 담보로 한 은행 융자가 사실상 어렵게 되었다고 하더라도, 수급인이 자신의 채권을 보전하기 위한 필요에서 한 위 가압류를 들어 공사대금 채무의 지체에 관한 건축주의 책임을 부정할 수는 없다.”(2001. 1. 30.선고 2000다 60685판결 참고)라고 판시하고 있습니다.

수급인의 당연권리, 손해배상책임 없다

그러므로 귀하의 경우 도급계약에 따른 공사를 완료한 시점부터 공사대금 청구를 할 수 있는 것이므로, 이사건 건물의 분양 · 임대 완료시까지 기다려야만 공사대금을 지급받을 수 있는 것이 아닙니다.

또한 귀하가 공사대금을 지급받기 위하여 이사건 건물에 가압류를 설정하고 이로 인해 분양이나 임대가 어려워지는 사정이 있더라도, 이는 공사대금을 지급받지 못한 수급인으로서 당연한 권리를 행사한 것이므로 이로 인해 어떤 손해배상 책임을 지지는 않을 것으로 보입니다. 

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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 변호사는 건축전문변호사로 고려대 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 현재 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주) 등에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원, 범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있다.  

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염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

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