부산 금정구 00동에 있는 A아파트에 거주하는 갑이라고 합니다. 제가 거주하고 있는 아파트 단지는 지어진지 30년 이상이 지난 노후아파트로서 재건축이 진행 중 입니다. 그런데 위 아파트는 15평형과 22평형아파트로 구성되어 있는데, 15평형 아파트 소유자들에게는 20평형 아파트를 무상으로 공급해주는데 비해, 22평 아파트 소유자들에게는 40평형 아파트를 무상으로 공급해주기로 재건축결의가 있었고, 그에 따라 재건축이 진행 중 입니다. 저는 현재 22평형아파트에 거주하고 있는데, 15평형 아파트 소유자들에 비해 무상으로 공급받는 비율이 형평에 맞지 않아 부당하다고 생각하고 있습니다. 제가 위 아파트 재건축결의를 무효로 하거나 대응할 수 있는 방법은 무엇인지요?

아파트 등 공동주택 건축 후 상당기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그밖의 사정에 의하여 건물의 가격에 비하여 과다한 수선 복구비나 관리비용이 소요되는 경우나 부근 토지의 이용상황의 변화나 그 밖의 사정에 의하여 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있게 되는 경우에는 재건축을 통하여 주거환경의 개선을 기할 수 있게 되고, 이러한 재건축이 이루어지기 위해서는 재건축결의가 필수적으로 요구됩니다.

재건축결의의 요건

재건축결의가 유효하기 위해서는 첫째, 실질적 요건으로 노후불량건축물로서 안전진단절차에서 재건축이 허용되는 것으로 되어야 하고, 둘째, 절차적 요건으로 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4이상의 동의를 얻어야 하고, 각 동별 구분소유자 및 의결권의 3분의 2이상의 동의를 얻어야 하며 이 경우 의결권이라 함은 각 구분소유자가 가지는 전유부분의 면적비율에 의해 정해지고, 세번째 요건으로 결의의 내용에 있어 △신건물의 설계의 개요, △건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 계산액, △위 항에서 규정한 비용의 분담에 관한 사항, △신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항에 관하여 결의가 이루어져야 하며, 이러한 결의는 각 구분소유권자간의 형평이 유지되도록 정해져야 합니다.

따라서 만약 동호수 추첨이나 평형의 배정 또는 비용분담의 기준에 있어 조합원간의 형평에 반하는 경우, 예컨대 일정조합원에 대한 추첨기회의 박탈이나 공개추첨의 방식이 아닌 평형배정, 각 구분소유자간의 무상공급비율이 맞지 않는 경우에는 이러한 재건추결의의 효력이 유효한지가 문제됩니다.

판례의 입장

최근 서울지방법원에서는 영동 AID아파트에 대한 재건축결의 무효확인청구소송에서, 15평형아파트 소유자들에게는 33평형아파트를 무상공급하고, 22평형아파트 소유자들에게는 44평형아파트를 무상공급하는 내용으로 이루어진 재건축결의에 대해, 위 재건축결의는 15평형아파트를 소유한 조합원들과 22평형아파트를 소유한 아파트 소유자들간의 무상공급비율에 있어 형평에 맞지 않으므로 위 아파트 재건축결의는 무효라고 판시한 바가 있습니다.

그러므로 귀하는 위 아파트 재건축결의가 구분소유권의 귀속에 관한 사항이 형평에 부합하지 않는다는 이유로 법원에 재건축결의 무효확인청구소송을 제기할 수 있고, 그 전에 이러한 재건축결의에 기한 절차가 진행되지 못하도록 조합을 상대로 동호수 추첨금지 · 분양계약금지 · 공사금지 가처분 신청을 하는 방법으로 대처할 수가 있을 것으로 보입니다.  

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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 변호사는 건축전문변호사로 고려대 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 현재 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주) 등에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원, 범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있다.  

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