저는 부산 해운대구 우동소재 주상복합아파트에 거주하는 갑이라고 합니다. 제가 사는 곳은 지상 20층에 위치하고 있어 해운대와 수영만 해안, 동백섬, 오륙도, 광안대교 등을 내려다 볼 수 있어 훌륭한 조망을 가지고 있고, 저는 조망권이 좋다는 이유로 저층에 비해 거액의 프리미엄을 주고 고층을 구입하였습니다. 그런데 최근 저의 집 주위로 30층 이상의 초고층 주상복합아파트가 신축 중이고, 만약 공사가 완료되면 저의 집은 조망이 거의 전면적으로 차단당할 위험이 있습니다. 다른 건물의 공사를 중지하게 한다든지 아니면 제가 지불한 프리미엄에 상당하는 손해배상을 청구할 수는 없는지요.

조망권이란 아름다운 자연적, 역사적 혹은 문화적 풍물, 즉 경관을 조망하여 미적 만족감이나 정신적 휴식을 향수할 수 있는 조망적 이익 혹은 환경적 이익을 의미합니다.

대법원은, 어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는 것이라고 판시함으로서 조망이익의 보호가능성을 일찍부터 인정하고 있었습니다.(대법원 1997. 7. 22.선고 96다56153판결 참고)

그런데 어떤 토지 혹은 건물에서 향수하고 있던 주변경관에 대한 조망이익이 인접지의 건물 건축으로 인하여 방해받는 경우 이를 어느 정도까지 보호할 것인지의 문제가 조망권의 침해에 관한 문제이고, 여기에 대해 최근 대법원에서 조망권의 보호기준에 대한 요건을 명시하고 있으므로 이에 대해 검토해 보겠습니다.

조망이익의 보호요건

<대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다 64602판결>에 의하면, “어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는 것인바, 이와 같은 조망이익은 원칙적으로 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있고, 그와 같은 조망이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 하여 그 장소에 건물이 건축된 경우와 같이 당해 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호의 대상이 되는 것이라고 할 것이고, 그와 같은 정도에 이르지 못하는 조망이익의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 법적인 보호의 대상이 될 수 없다.”라고 판시하고 있습니다.

위 대법원의 견해에 따르면, 산이나 강 바다 등의 특정경관에 대한 조망이익이 법적인 보호대상이 되려면 첫째, 조망이 특별한 가치를 가져야 하고, 둘째, 그 조망을 향유할 목적이 피해건물 건축의 중요한 이유가 되어야 합니다.

따라서 훌륭한 자연경관이 보이는 곳에 건축하는 호텔이나 별장의 경우 이러한 요건을 충족할 수 있으나, 도심공간에서의 주택은 이러한 요건을 충족하기는 어려울 것으로 보입니다. 주택에서의 산, 강, 공원 등에 대한 조망이 훌륭하다고 하여도 기본적으로 주택의 주된 건립목적이 거주에 있지 조망의 향유에 있지 않기 때문입니다. 또한 도심에 세워지는 고층아파트의 고층부분은 그 조망이익이 ‘있는 그대로’가 아닌 ‘인공적으로 얻은 것’이라는 점에서 특별한 보호가치가 있다고 하기 어렵습니다.

고층아파트 조망권침해만으로 공사중지 어렵다

귀하가 거주하는 아파트의 경우, 조망이익의 향유를 주된 목적으로 하기 보다는 주거자체에 목적이 있고, 조망이익의 향유는 앞쪽에 고층건물이 없음으로 인해 누리는 반사적 이익에 불과하고, 또한 주위 나대지에 언제든지 고층건물이 세워질 것을 미리 알고 있었을 것이므로 귀하는 조망권 침해만을 이유로 공사중지를 요청하기는 어려울 것으로 보입니다.

하지만, 엄연히 조망에 대한 가치가 시가에 반영되어 있는 것이 현실이므로 조망차단으로 인한 손해배상청구는 가능할 것으로 보이나, 그 손해배상금액은 귀하가 지급한 프리미엄보다는 적을 것으로 보입니다. 귀하가 수인해야 할 한도가 있고, 귀하도 고층건물의 존재가능성에 대해 어느 정도 예견할 수 있었기 때문입니다.  

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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 변호사는 건축전문변호사로 고려대 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 현재 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주) 등에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원, 범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있다.  

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