ab토지소유자의 동의없이 이루어진 정비구역지정의 효과  

저는 부산 연제구 거제2동에 거주하는 김00입니다. 본인은 30여년 전부터 거제2동에 거주하고 있고, 4층규모의 근린생활시설을 소유하며 위 건물 4층에 거주하고 있습니다. 본인의 주택은 동쪽으로는 너비 25미터의 도로에 · 남쪽으로는 너비 8미터의 도로에 접하고 있어 공로로의 출입에 아무런 제약이 없고, 도로· 상하수도 · 전기 · 도시가스시설도 구비되어 있어 생활에 아무런 불편이 없었습니다. 그런데 최근 ‘거제2지구 재개발조합설립추진위원회’의 신청에 의해 거제2동 지역이 정비구역으로 지정되었고, 본인소유 주택 및 토지를 포함하여 25미터 도로 서쪽 지역 대부분이 위 정비구역에 포함되었습니다. 본인은 위 정비구역 지정에 아무런 동의도 한 바가 없고, 본인의 주택은 신축한지 10년이 되지 않는 건물로서 이용에 아무런 불편이 없으며, 기반시설도 완비되어 있습니다. 본인소유 건물및 토지에 대한 정비구역 지정을 해제할 수 있는 방법은 없는지요.

도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하여, 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하기 위한 재개발 · 재건축 · 주거환경개선사업 등의 정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 지정고시하는 일정범위의 지역을 정비구역이라 합니다.

정비구역 지정의 절차

특별시장·광역시장 또는 시장은 다음 각호의 사항이 포함된 도시·주거환경정비기본계획 (이하 "기본계획"이라 한다)을 10년 단위로 수립하여야 하고(동법제3조), 시장·군수는 기본계획에 적합한 범위안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등의 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 수립하여 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부하여 시·도지사에게 정비구역지정을 신청하고, 시도지사가 정비구역을 지정하게 됩니다. 시·도지사가 정비구역을 지정한 경우에는 당해 정비계획을 포함한 지정내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하고 주민설명회를 거친 후 건설교통부장관에게 그 지정내용 또는 변경지정내용을 보고하여야 하고(동법 제4조 참고), 정비구역으로 지정 고시가 있은 날부터 정비구역안에는 정비계획의 내용에 적합하지 아니한 건축물 또는 공작물을 설치할 수가 없게 됩니다(동법 제5조 참고).

정비구역 지정에 대한 취소청구의 가부

만약 정비구역으로 지정된다면, 토지등 소유자는 당해 토지를 임의대로 사용 수익하지 못하고, 정비계획의 범위안에서만 건축물· 공작물을 설치할 수 있는 등 사용 수익에 제한을 가져오게 되므로, 정비구역의 지정고시는 도시관리계획의일종으로서 국민의 기본권에 직접적인 침해를 가져오는 구속적 행정계획에 해당하게 되어 처분성이 인정됩니다.

따라서 정비구역지정고시가 재량권을 일탈 남용하거나 관계법령에 위배한 하자가 있다면 행정소송을 통해 당해 정비구역지정고시에 대한 취소소송을 제기할 수가 있습니다.

구역지정 및 변경과 주민동의

<대법원 1993. 10. 8. 선고 93누10569판결>에 의하면, “도시재개발법에 의한 도시재개발구역의 지정 및 변경은 관계 행정청이 법령의 범위 내에서 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진을 위한 도시정책상의 전문적, 기술적 판단을 기초로 하여 그 재량에 의하여 이루어지는 것이므로 재량권 일탈 또는 남용이 없는 한 그 처분을 위법하다고 할 수 없고, 재개발사업에 있어 주민의 동의는 재개발구역 내의 토지 등 소유자 또는 그들이 설립하는 재개발조합이 재개발사업시행인가신청할 때 필요할 뿐 건설부장관이 재개발구역을 지정고시하거나 변경결정할 때 필요한 것은 아니다,”라고 판시하고 있고, 현행 도시및주거환경정비법하에서도 정비구역지정 및 변경은 시장, 군수의 신청에 의해 특별시장· 광역시장· 시장이 결정하도록 되어 있고, 주민들의 동의 여부는 그 요건이 아닙니다.

따라서 귀하의 경우, 위 거제2지구 정비구역 지정이 관계법령 위배 · 재량권의 일탈 남용이 있거나, 누가 보더라도 정비구역의 지정이 불합리하다고 인정될 경우에는 정비구역 지정 취소소송을 통해 구제받을 수 있을 것이나, 귀하를 포함한 주민들의 동의를 받지 않았다는 이유만으로는 정비구역지정을 해소할 수 없을 것으로 판단됩니다.

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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 변호사는 건축전문변호사로 고려대 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 현재 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주) 등에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원, 범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있다.  

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염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

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