저는 3~4층 규모의 주택이나 근린생활시설 등 소규모 건물 건축을 주로 하는 건축업자입니다. 저는 2년 전 부산 금정구 남산동 소재 4층 근린생활시설 신축공사를 도급받아 공사를 완료하였습니다. 당시 토지 소유주는 자력이 충분하지 못하였기에 공사대금 중 절반을 1·2·3층 상가가 분양이나 임대가 완료되면 나중에 지급할 수 있도록 본인에게 요청하였고, 위 건물의 위치나 주변 환경 등으로 보아 상가분양이나 임대는 별 문제가 안 될 것이라고 판단하고 건축주의 요구조건대로 합의를 하였습니다. 그런데 건물완공 후 1년여가 지났지만 어떻게 된 영문인지 위 건물의 임대나 분양이 완료되지 않았고, 현재까지 저는 공사잔금을 지급받지 못하고 있습니다. 제가 공사대금을 지급받기 위해 임대나 분양이 완료될 때까지 기다려야 하는지요?

공사대금 채무의 변제기는 다음과 같다. 당사자 사이에 공사대금의 지급시기에 관하여 약정이 없는 경우, 공사대금의 지급 시기는 관습이 있으면 관습에 의하고, 관습이 없으면 그 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하여야 합니다. 목적물의 인도를 요하지 않는 경우에는 그 일을 완성한 후 지체 없이 지급하여야 하고(민법 제665조 참고), 공사대금 지급시기의 약정이 있는 경우 공사대금 지급시기의 약정은 공사대금을 착공 전에 지급하는 선급, 몇 회로 나누어 지급하는 분할급, 공사의 완성 후에 지급하는 후급 등으로 나누어집니다.

‘신축건물을 임대 분양하여 임대차 보증금 또는 분양대금으로 공사대금을 지급한다’고 약정한 경우 공사대금의 지급시기

자금이 부족한 건축주나 건설업자가 토지소유자에게 건축을 권유하여 공사를 하는 경우에 이런 약정을 하는 경우가 많은데, 이에는 단순히 대금지급방법을 정한 것에 불과한 경우와 대금지급시기를 임대나 분양시라는 불확정기간으로 정한 경우로 나눌 수 있습니다.

이러한 약정이 있는 것만으로는 이를 불확정기한을 정한 것으로 볼 수 없고, 단순히 대금지급방법을 정한 것으로만 보아야 할 것이므로, 수급인은 분양이나 임대여부와 상관없이 공사완료 후 상당한 기간이 경과하면 공사대금의 지급을 청구할 수 있습니다.

그러나 대규모 상가 등에서 임대나 분양이 불확실할 것을 예상하면서 대금지급기한의 유예를 준 경우나, 수급인이 건축주에게 자금이 전혀 없음을 알면서 임대보증금으로 공사대금을 지급받기로 약정하였다면 이는 불확정기한으로 볼 수 있고, 특히 수급인이 임대나 분양을 책임진 경우에는 불확정기한을 정한 것으로 보아서 임대나 분양이 완료되어야만 공사대금을 지급받을 수 있을 것입니다.

그런데 대법원 1989. 6. 27.선고 88다카 10579판결에 의하면 “당사자가 불확정한 사실이 발생한 때를 이행기한으로 정한 경우에 있어서 그 사실이 발생한 때는 물론 그 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 이행기한은 도래한 것으로 보아야 하는 것이고, 건축주가 점포를 다른 사람에게 분양 또는 임대하지 아니하고 다른 사람에게 이를 사용하도록 하여 1년 5개월이 지난 시점까지도 위 점포를 점유사용 하고 있는 것이라면 특별한 사정이 없는 한 위 점포가 다른 사람에게 분양 또는 임대된다는 사실의 발생은 불가능하게 된 것이라 할 것이고 피고들이 원고에게 반환하기로 한 원판시 금원의 지금채무의 이행기한은 도래한 것으로 보아야할 것이다.”라고 판시하여 분양이나 임대가 완료되지 않은 상태에서도 수급인의 대금지급청구권을 인정하고 있습니다.

그러므로 귀하의 경우, 건축주가 자금이 없다는 사정이 없다는 사정을 잘 알면서도 임대나 분양 시 공사대금을 받기로 약정하였으므로, 원칙적으로는 임대나 분양이 완료되어야만 공사잔금을 받을 수 있을 것이지만, 완공 후 1년여가 지나도록 임대나 분양이 완료되지 않고 있고 앞으로도 임대나 분양이 불가능할 것으로 보이는 사정을 입증한다면, 현시점에서 건축주의 소유재산을 가압류하고 소송을 통해 공사대금을 받을 수 있을 것으로 판단됩니다.

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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 변호사는 건축전문변호사로 고려대 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 현재 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주) 등에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원, 범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있다.  

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