저는 부산 연제구에서 건축사사무소 겸 건축감리 전문회사를 운영하는 건축사 갑입니다. 지난 2005년 1월경 부산 금정구 남산동에서 주상복합건물을 신축 중이던 A와 위 건물에 대한 감리계약을 체결하게 되었습니다. 당시 A는 2004년 10월부터 위 주상복합건물에 대한 공사를 시작한 상태였는데, 감리계약 체결시 감리의 시기를 실질적인 공사착공이전인 2004년 7월로 소급하여 공사감리계약서를 작성하였습니다. 이후 감리업무를 수행하고 있던 중, 건축주는 돌연 감리계약을 해제하겠다고 통보하고 다른 감리업체와 감리계약을 체결하였습니다.

이 경우 제가 감리에 대한 보수청구를 할 수 있는가요. 보수청구를 할 수 있다면, 실제 감리계약 개시시점인 2005년 1월부터의 감리업무에 대해서만 보수를 받을 수 있는가요, 아니면 감리계약서상의 감리개시점인 2004년 7월부터의 보수를 받을 수 있는 것인가요.

감리란 허가 혹은 신고된 건축공사의 시공과정에서 공사감리자로 지정된 자가 자신의 책임하에 건축법 등이 정하는 바에 의하여 건축물·건축설비 또는 건축물이 설계도서의 내용대로 시공되는 지의 여부를 확인하고, 품질관리·공사관리 및 안전관리 등에 대하여 지도 감독하는 행위를 말합니다(건축법 제2조 제15호, 건축사법 제2조 제4호).

대법원의 판단에 의하면 건설감리계약은 본질적으로 위임계약으로 볼 수 있고, 감리가 감리자 측의 사정 아닌 사유에 의하여 중단된 경우 감리자는 수임인의 보수청구에 관한 민법 제686조 제3항의 규정에 의하여 감리가 종료될 당시에 그가 처리한 사무의 비율에 따른 보수를 청구할 수가 있습니다.

감리계약 종료시의 보수산정기준

감리자가 수행한 사무처리 비율을 산정방법으로는 건축 공정률에 따르는 방법과 실제 감리수행기간을 기준으로 산정하는 방법을 생각할 수 있는데, 감리일수의 비율에 따라 감리비를 정산하는 것이 건축업계의 관행이고, 하급심판결에서도 감리수행기간을 기준으로 하여 감리비 정산을 인정하고 있고, 다만 공사 착공 전 서류검토나 도면 검토 등의 업무는 부수업무여서 감리의 업무내용이 아니라고 전제한 후, 위 기간은 제외한 채 실제 공사 착공일부터 공사 중단시까지의 감리일수비율만을 기준으로 하여 중단된 감리보수비를 인정하고 있었습니다.(서울고등법원 2000. 3. 10.선고 99나 14695판결 참고)

이에 대해 대법원에서는 “(전략) 감리의 대상이 된 공사의 진행 정도와 수행할 감리업무의 내용이 반드시 비례하여 일치할 수 없는 것은 그 업무의 속성상 당연하다 할 것이고, 따라서 주택 등 건설공사감리계약의 성격은 그 감리의 대상이 된 공사의 완성 여부, 진척 정도와는 독립된 별도의 용역을 제공하는 것을 본질적 내용으로 하는 위임계약의 성격을 갖고 있다.”라고 판시하여(2000. 8. 22.선고 2000다 19342판결) 건축 공정률을 기준으로 감리자의 사무처리비율을 정할 수는 없다고 판단하고 있고, 또한 위 판결에 의하면, “감리사무의 처리비율을 정함에 있어서는 당사자의 특약이 적용될 수 있으면 그에 따르되, 그러하지 아니한 경우라면 관련 법규상의 감리업무에 관한 규정 내용, 전체 감리기간 중 실제 감리업무가 수행된 기간이 차지하는 비율, 실제 감리업무에 투여된 감리인의 등급별 인원수 및 투여기간, 감리비를 산정한 기준, 업계의 관행 및 감리의 대상이 된 공사의 진척 정도 등을 종합적으로 고려하여 이를 정하는 것이 타당하다.”고 전제한 후, “이사건 공사착공이후 감리계약을 체결하면서 감리의 시기를 실제 공사착공이전으로 소급하였다면 그에 대한 감리비도 당연히 지급할 것을 예상한 계약이었다고 봄이 상당하다”고 판시하고 있습니다.

따라서 귀하는 A와 감리계약 체결시 실질적인 공사착공시점이전으로 감리 개시일을 정하였는데, 이는 당사자 사이에 그 기간에 대한 감리비도 당연히 지급할 것을 예상한 계약이었다고 볼 수 있으므로, 귀하는 계약서상의 감리개시시점인 2004년 7월부터 실제 감리업무를 수행한 것으로 보아 감리일수비율에 따른 보수를 청구할 수 있는 것으로 판단됩니다.  



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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 변호사는 건축전문변호사로 고려대 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 현재 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주) 등에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원, 범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있다.  

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