가해건물이 완공되어 일조 침해가 초래된 후

피해건물의 소유권을 취득한 경우 그 구제방안

저는 부산 동래구 안락동 소재 A아파트에 거주하는 갑(甲)입니다. 2005년 8월경 현재 거주하는 아파트를 을(乙)로부터 매수하였는데, 매수당시부터 A아파트의 남측에는 2005년 1월경 완공된 B아파트가 있었습니다. 저는 을에게 B아파트가 가까워서 겨울에는 햇볕이 잘 들지 않을 것 같다고 이야기를 하였는데, 을은 겨울이라도 낮에는 충분히 햇볕이 든다고 이야기를 하였습니다. 그런데 겨울을 지내보니, 정오 무렵 하루 1시간 정도만 햇볕이 들고 있습니다. 이 경우 제가 을이나 B아파트의 건축주를 상대로 손해배상을 청구할 수 있는지요.

대법원은 일조권도 권리성을 인정하고 있고, “동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이에 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 8시부터 16시까지 사이에 일조시간이 통틀어서 4시간 정도 확보되는 경우에는 이를 수인하여야 하고, 그 두가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 경우 일조권 침해가 있다’고 판단하고 있습니다.

일조권 침해의 당사자

일조권은 물권적 성격과 인격권적 성격을 모두 가지고 있으므로, 피해건물의 소유자겸 거주자는 소유권침해에 따른 손해(부동산 시가하락분)와 일반적인 인격권을 침해당함에 따른 위자료를 동시에 청구할 수 있고, 피해건물에 거주하지 않는 소유자는 소유권침해에 따른 시가하락 손해배상을 청구할 수 있고, 피해건물의 거주자이거나 임차인 등은 일반적인 인격권을 침해받았음을 이유로 하여 위자료 상당의 손해배상을 구할 수 있습니다.(서울고등법원 2005. 2. 17.선고 2004나 37999판결, ‘일조권이 이미 침해된 상태에 있다는 것을 알면서도 주택을 임차한 경우가 아닌 이상 임차인에게도 일조권이 인정된다.’고 판시)

가해건물이 완공되어 일조침해가 초래된 후 피해건물의 소유권을 취득한 자의 경우

일조피해를 받은 피해건물이 가해건물의 침해행위 이후에 양도되었을 경우, 피해건물의 소유권을 취득한 양수인도 자신의 권리로서 일조권 침해로 인한 손해배상을 구할 수 있는지 여부가 문제될 수 있는데, 일반적으로 피해건물의 양수인은 그 매매계약시 일조침해의 정도를 감안하여 이를 매매대금에 반영시켰을 것이므로 새로운 일조 침해는 없다고 보는 것이 거래관념에 부합하고, 만약 취득가격에 일조방해로 인한 사정을 반영하지 않았다면 이는 매도인과 매수인 양자사이의 하자담보 책임의 문제로서 매수인이 매도인에 대해 손해배상· 계약해제권 행사 등을 통해 해결할 문제입니다.(서울고등법원 2000. 7. 7. 선고 99나52567판결 참고)

일조침해가 완성된 이후 피해건물을 양도하면서 이미 발생한 일조침해를 원인으로 한 손해배상청구권을 양도할 수 있는지 여부

일조권침해로 인한 손해배상청구권도 원칙적으로 양도할 수 있는 권리에 해당하지만, 거래관행상 일조침해를 당한 건물을 매도하면서 그로 인한 재산상의 손해배상청구권을 피해건물의 양수인 또는 제3자에게 양도하는 일은 매우 드문 일(통상 피해건물의 매매가격에 일조피해정도를 반영함)이라 할 것이므로, 이러한 내용(종전에 발생한 손해배상청구권의 양도내용)이 매매 또는 양도계약서에 명기되어 있는 등의 특별한 사정이 있는 경우에만 종래 소유자나 거주자가 가지는 손해배상청구권의 양도사실을 인정하여야 할 것입니다.

따라서 귀하는 일조침해가 완성된 상태에서 을로부터 아파트를 매수한 것이므로, B아파트의 건축주를 상대로 정신적 고통에 대한 위자료는 청구할 수 있지만, 부동산 시가하락분 상당의 손해배상을 청구할 수는 없을 것으로 보입니다. 만약 귀하가 일조침해 정도를 매매가격에 반영시키지 않았다면 을을 상대로 손해배상을 청구하거나 매매계약을 해제할 수는 있을 것으로 보입니다.  

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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 변호사는 건축전문변호사로 고려대 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 현재 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주) 등에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원, 범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있다.  

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염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

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