ab유치권의 행사요건과 그 효과 

건물신축공사를 도급받아 공사를 완료하였으나, 공사대금을 지급받지 못하고 있는 상황입니다. 건축주에게는 달리 재산이 없어 시공 완료한 건물에 대 유치권을 행사하고자 합니다. 이 경우 제가 유치권자로서 보호받기 위해서는 어떤 요건을 갖추어야 하는지, 건물을 유치하면서 제가 그 건물을 타에 임대하거나 사용할 수는 있는 것인지요.

수급인이 건물공사를 완공하였음에도 도급인으로부터 공사대금을 지급받지 못하고 있는 경우 우선 생각할 수 있는 것이 수급인의 완공된 건물의 인도를 거부하고 이를 유치하는 것인데 이를 유치권이라 합니다.

유치권의 요건

건물에 대한 유치권을 행사하기 위해서는 첫째, 건물에 관하여 생긴 공사대금채권이어야 합니다. 즉 그 건물 자체에 관하여 발생한 공사대금채권이어야 유치권이 성립할 수 있으므로, 공사대금채권이 있다고 하여 도급인의 다른 건물이나 물건을 점유하면서 유치권을 행사할 수는 없습니다.

둘째, 공사대금 채권이 변제기에 도달하였어야 합니다. 일반적으로 건물에 대한 공사대금 채권의 변제기는 건물의 완공시라 할 것인데, 일부 완성의 단계에서 공사가 중단된 경우라도 기성고 공사대금 채권을 근거로 유치권을 행사할 수 있습니다.

셋째, 수급인이 유치권을 주장하려면 건물을 계속 점유하고 있어야 합니다. 따라서 수급인이 건물의 점유를 잃으면 유치권은 소멸하는 것이 원칙인데(민법 제327조), 다만 수급인이 일시적으로 점유를 상실하였다가 후에 다시 같은 건물을 점유한 경우에는 유치권을 취득합니다. 이 경우 다시 건물을 점유하는 것이 적법한 점유이어야 하고, 도급인이 공사대금을 지급하지 않는다는 이유로 폭력적인 방법을 동원하여 건물을 점유하였다면 유치권이 인정되지 않습니다.

유치권의 효과

유치권은 물권이라서 공사대금 채무의 채무자인 도급인(건축주)뿐만 아니라 모든 사람에게 대항할 수 있으므로 건물의 양수인, 경락인 등에게도 변제를 받을 때까지 건물의 인도를 거절할 수 있습니다.

유치권자는 공사대금 전부를 변제받을 때까지 유치권을 행사할 수 있으므로 공사대금의 일부를 변제받았다 하더라도 건물의 일부를 인도할 필요는 없습니다.

유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물에 대해 경매를 신청할 수도 있으며, 또한 유치권자는 정당한 이유가 있는 때에는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수도 있습니다.

유치권자는 과실 수취권이 있으므로(민법 제323조) 수급인은 완성된 건물을 제3자에게 임대하여 그 임대료로써 공사대금의 일부 변제에 충당할 수도 있고, 건물의 보존에 필요한 범위내에서 건물을 사용할 수도 있습니다.

이상 검토한 바와 같은 요건을 구비하였다면, 귀하는 공사건물에 대해 유치권을 행사할 수 있으며, 유치권을 행사하는 동안 건물의 일부를 타에 임대하여 변제에 충당하거나 귀하가 사용할 수도 있습니다. 다만 귀하가 사용하는 부분에 대해서는 임료상당액을 지급하여야 할 것입니다.

유치권행사의 경우, 건물에 대한 점유를 유지하기 위해 지출해야 하는 비용이 막대합니다. 폭력적인 방법으로 건물에 대한 점유를 회복하려는 도급인과 맞서야 하고, 상당수의 인원을 고용해야 하는 문제도 있습니다. 그러므로 가급적 유치권이외의 다른 방법으로 공사대금을 받는 방법을 선택하시고, 다른 방법이 없다고 판단될 경우 최후적으로만 사용하시기 바랍니다.

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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 변호사는 건축전문변호사로 고려대 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 현재 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주) 등에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원, 범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있다.  

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염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

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