저는 아파트 시행사업사를 운영하는 갑입니다. 제가 울산시 중구 학성동 일원에서 아파트 시행사업을 위해 토지매입을 진행 중에 있습니다. 그런데 사업예정지구 일부 토지소유자들이 지나치게 많은 매매대금을 요구하며 토지매도를 거부하고 있고, 그 중 일부는 최근 위 토지를 매수하여 이른바 ‘알박기’를 시도하고 있는 투기꾼으로 보입니다. 주위사람들은 사업예정지 토지소유권을 100% 확보하지 못한 이런 상황에서도 일부 토지매도 거부자에 대한 매매대금을 공탁하면 관할구청의 주택사업계획승인을 얻고 사업을 수행할 수 있다고들 하는데, 과연 그러한 방법이 가능한 것인지요.

최근 공영개발에 의한 대규모 택지공급이 한계에 이르고 있고, 재개발 · 재건축 사업시 지나치게 오랜 기간이 소요되는 문제 등으로 인해 민간업체들에 의한 개별 시행사업이 많아지고 있습니다.

그런데 과거 주택법규정에 의하면, 민간업체가 개별적으로 시행사업을 하고자 하는 경우 사업예정지 토지소유권이나 사용권을 100% 확보해야만 주택건설사업계획승인신청을 할 수 있도록 규정되어 있었고, 이점을 이용해 사업예정지내 일부 토지에 대한 매도를 거부하며 시세의 몇 배 내지 몇 십 배의 전매차익을 노리는 이른바 ‘알박기 업자’들로 인한 문제점이 나타나게 되었습니다.

이에 개정된 주택법에서는 이러한 알박기 업자로 인해 사업이 지연되는 것을 막을 수 있도록 관련 법률을 개정하였습니다.

주택사업계획승인신청시 사업부지 토지소유권을 100% 확보해야 하는지 여부

원칙적으로 국가, 지방자치단체 등의 공공기관이 아닌 한 당해 사업부지의 토지소유권을 100% 확보하거나 사용권을 확보해야 하지만(주택법 제16조 2항 본문), 예외적으로 국토의계획및이용에관한법률에 의거 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 경우 당해 대지 면적의 90% 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하였다면 주택건설사업계획승인을 얻을 수 있습니다.(주택법 제16조 2항 단서 제1호)

이에 더하여 사업시행자는 지구단위계획결정 고시일로부터 3년 이내에 당해 대지의 소유권을 확보한 자에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있는데, 이 경우 매도청구권을 행사하기 위해서는 당해 대지 소유자와 3개월 이상 사전협의하여야 하고, (주택법 제18조의 2 제1항),  또한 주택건설사업계획승인 신청시 매도청구권 행사 대상 토지소유자와 3개월 이상 사전협의하였음을 증명하는 서류를 첨부하여 관할 시도지사에게 제출하여야 합니다.

주택건설사업계획승인시 지구단위계획은 필수적이고(국토의계획및이용에관한법률 제51조 참고), 귀사는 사업부지 토지소유권의 90%를 확보하였다면 허가관청에 주택건설사업계획승인을 신청하여 그 사업계획승인을 얻을 수 있습니다.

만약 귀사가 사업예정지 토지소유권의 90% 이상을 확보하였고, 귀사에게 토지 매도를 거부하고 있는 소유권자의 소유권 보유기간이 3년(지구단위계획승인일로부터 역산하여 계산)을 초과하지 않고, 귀사가 당해 대지 소유권자와 3개월 이상 사전에 협의를 가졌다면, 이를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자로부터 주택건설 사업계획승인을 얻을 수 있으며, 사업계획승인을 얻은 후 당해 대지 소유권자를 상대로 매도청구권을 행사하여 토지소유권을 확보할 수 있습니다.

대지가격 상당을 공탁해야 하는지 여부에 대해서도 문의를 한 바 있는데, 관련 법규상으로는 공탁금 강제규정이 없으므로 법률상 공탁의무는 없으나, 허가권자가 조례나 예규 등을 근거로 공탁할 것을 요구할 수는 있습니다.  

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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 변호사는 건축전문변호사로 고려대 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 현재 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주) 등에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원, 범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있다.  

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염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

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