저는 부산 소재 A아파트에 거주하는 주민입니다. 저의 아파트는 지은지 30년이 지난 노후아파트로서 재건축이나 리모델링이 필요한 상태입니다. 그런데 전체 주민들간의 의견이 맞지 않아 전체 아파트 단지에 대한 재건축이 진행되지 못하고 있는 상태이기에, 하는 수 없이 제가 거주하는 동(棟) 주민들만으로 공동주택 리모델링을 진행중에 있습니다. 이에 리모델링 주택조합도 결성하고, 같은 동 소유자 80%이상의 동의를 얻어 관할 구청에 행위허가(리모델링)신청을 하려고 합니다. 그런데 같은 아파트 단지내의 다른 동의 소유자들이 우리 동만 리모델링을 진행할 경우 전체 단지의 재건축사업이 지연되거나 수익성이 악화될 것을 우려하여 리모델링에 반대하는 민원을 제기하고 있고, 이에 관할 구청에서도 다른 동 주민들의 동의서도 첨부할 것을 요구하고 있습니다.

이럴 경우 다른 동 소유자들의 동의서를 첨부해야 하는 것인가요?

주택법 제32조 제5항에 의해 위임을 받은 같은 법 시행령 제47조 제4항에 의하면, ‘주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 하며, 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의를 얻어야 한다.’ 라고 규정되어 있어 다른 동 소유자의 동의가 필요없는데 반해,

집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항 단서에 의하면, ‘재건축의 내용이 단지내의 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다.’라고 규정되어 있어, 리모델링시 수평증축을 통하여 공용대지중의 일부를 전용면적에 포함시키는 행위가 수반될 경우 다른 동 소유자들의 동의를 얻어야 하는 것처럼 규정되어 있습니다.

2. 수평증축이 단지내의 다른 건물 소유자에게 특별한 영향을 미치는지 여부

가. 리모델링시 수평증축을 통하여 공유대지로 사용되던 대지의 일부를 전유부분으로 포함시킬 경우 이러한 행위가 같은 단지내 다른 건물 소유자들에게 특별한 영향을 미치는지가 논의의 핵심이라 할 것입니다.

나. 그런데 주택법 제48조에 의하면, ‘규약으로 달리 정한 바가 없으면, 공동주택의 소유자가 리모델링에 의하여 전유부분의 면적이 증감하는 경우라도 집합건물법상의 대지사용권은 변하지 않고, 일부 공용부분의 면적을 전유부분의 면적으로 변경한 경우라도 당해 소유자의 나머지 공용부분의 면적은 변하지 않는 것’으로 봅니다.

다. 즉, 동별 리모델링을 통하여 전유부분 면적이 증가되더라도 당해 소유자의 대지사용권은 전혀 변함이 없고, 다른 동 소유자들의 대지사용권을 침해하거나 공용부분의 면적이 줄어들지 않는 것으로 주택법상 리모델링시 특례를 규정하고 있으므로, 다른 동 소유자들에게 특별한 영향을 미치지 않는다고 할 것입니다.

라. 또한 집합건물법 제47조는 도시및주거환경정비법상 재건축의 경우에 적용되는 것으로서 주택법에 기한 리모델링에는 적용되지도 않는다 할 것입니다.

공동주택 리모델링 사업을 활성화시키기 위해 주택법에는 다른 주택조합과 달리 리모델링 주택조합의 경우 여러 가지 특례를 규정하고 있습니다. 그러므로 귀하를 비롯한 같은 동 주민들은 같은 동 구분소유자및 의결권의 4/5이상의 동의를 얻어 리모델링 조합을 결성하고, 관련법상의 규정에 의거 신청서상의 “1)리모델링 설계의 개요 2) 공사비 3) 조합원의 비용분담내역”이 담긴 행위허가 신청서를 관할 구청에 제출하여 행위허가를 받을 수 있을 것으로 보이며, 만약 관할 구청이 민원발생을 우려하여 행위허가를 반려한다면 행정심판이나 행정소송을 통해 치유할 수 있을 것으로 판단됩니다.

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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 변호사는 건축전문변호사로 고려대 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 현재 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주) 등에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원, 범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있다.  

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