저는 부산 연제구 거제동 소재 A아파트 단지에 거주하는 주민입니다. 본인이 거주하는 아파트 동측 부지 일부의 지하 50미터 지점에 KTX 고속전철이 건설 중에 있습니다. 그런데 한국철도공사에서는 본인 거주 아파트 부지 전체에 구분지상권을 설정하려 하고 있고, 위 아파트 입주민 전체 소유자들에게 그 보상금 명목으로 금 10만원씩을 수령해 가라며 법원에 위 금원을 공탁하였습니다. 본인이 거주하고 있는 아파트 동은 위 아파트 단지의 가장 서쪽에 있어 고속철도 부지와는 전혀 무관한데도, 등기부 등본에 고속전철이 지나가는 것으로 표현됨으로 인해 집값이 하락할 수도 있기에, 본인은 보상금도 수령하지 않을 것이고 구분지상권도 설정되는 것을 원하지 않습니다. 한국철도공사가 구분지상권을 설정하는 것을 막을 수는 없는 것인지요.

구분지상권이라 함은 건물 기타 공작물을 소유하기 위하여 지하 또는 지상의 공간을 그 상하의 범위를 정하여 사용하는 지상권이며, 이는 지상권의 일종으로서 물권입니다.

물권과 채권의 구별

권리의 종류로는 물권과 채권이 있는데, 물권과 채권의 가장 큰 차이는 대세적 효력 즉, 제3자에 대한 대항력의 유무에 있습니다.

예를 들어 타인의 토지를 사용하기 위해 지상권을 설정한 경우와 토지 임대차 계약을 체결한 경우를 비교해 보면, 물권인 지상권의 경우 사용기간과 지료 등을 합의하고 이를 등기부상에 등재해 놓으면 그 토지 소유자가 변경되더라도 지상권자는 등기부상에 등재된 권리기간동안 토지양수인으로부터 아무런 방해를 받지 않고 위 토지를 사용할 수 있게 됩니다. 하지만 토지임대차계약을 체결한 경우에는 최초 임대차 계약상 임대차기간을 약정했다 하더라도 토지소유자가 바뀌면 임차인은 토지소유자를 상대로 전 계약조건을 주장할 수 없고, 계약기간이 종료되지 않았음에도 토지양수인이 토지의 인도를 요청하면 이에 응하여야만 합니다.

소유자 전부에게 보상해야 하는 이유

한 아파트 단지는 전체가 하나의 필지로 이루어져 있고, 개별 소유자들은 전체 아파트 부지의 일부를 대지 지분별로 공유하고 있으며, 개별 소유자들의 소유 토지가 특정되어 있는 것이 아닙니다.

따라서 고속철도가 아파트 단지의 동쪽 일부 지하만을 통과한다 하더라도 그 통과부지 지상의 토지는 개별 아파트 소유자 전체가 공유하는 것이고, 따라서 아파트 부지 전체에 대해 구분지상권이 설정되고 이에 대한 보상이 이루어져야 하는 것입니다.

구분지상권 설정의 필요성

귀하 및 현재의 위 아파트 소유자들은 고속철도가 지하로 통과하는 것을 방해하지 않을 것이고 보상도 필요 없으므로, 구태여 돈을 들여가며 구분지상권을 설정할 필요는 없다고 주장할 수도 있습니다.

그러나 만약 구분지상권이 설정되고 이러한 내용이 등기부등본상에 등재되지 않는다면, 토지소유자가 변경될 경우 토지양수인은 한국철도공사를 상대로 자신의 토지지하를 통과하는 고속철도를 이전하라는 요구를 할 수도 있고, 거액의 토지사용료를 달라고 요청할 수도 있는데, 이러한 분쟁은 토지소유자가 변경될 경우마다 발생하게 되므로, 국가 간선 교통시설인 고속철도의 안정적 운영을 위해서라도 구분지상권을 설정하여 등기부에 기재하여야만 하는 것입니다.

귀하의 경우 고속철도통과로 인한 구분지상권 설정내용이 등기부에 등재된다면 향후 집값하락의 요인으로 작용하게 될 것이고, 구태여 고속철도의 통과를 반대하지 않을 것이니 이러한 내용을 등기부에 등재하지 말라고 요청하고 있으나, 토지소유권이 변동되더라도 그 지하를 통과하는 고속철도의 안정적 운영을 위해서는 구분지상권의 설정 및 등기부 등재는 필수불가결한 요소입니다.

따라서 귀하의 요청은 받아들여지기 어려울 것으로 판단됩니다.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 건축전문변호사는 고려대학교 법과대학 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주), 효천건설(주) 등 다수 건설회사에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원,범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있으며, 영산대학교 법률행정학부 겸임교수로도 출강하고 있다.

법무법인 로윈

www.lawwin.net

전화 051-506-7500 

염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

<저작권자(c)건축사신문. 무단전재-재배포금지>

출처 : http://www.archinews.net/?doc=news/read.htm&ns_id=4465