부산 부산진구 부전동에서 18층 규모의 주상복합 건물을 신축하던 A건설사는 자금사정으로 6층 골조공사까지 진행하던 중 부도가 나서 위 신축부지가 경매 처분되기에 이르렀습니다. 이에 저희회사는 위 신축 부지를 경매로 취득하고 A건설사로부터 위 공사 중단된 미완성 건축물을 양수받아, 건축허가 명의를 변경하고 공사를 마무리하였습니다. 그런데 A건설사의 채권자들은 위 건물 중 6층까지는 A건설사가 신축한 것이고, 따라서 위 회사가 6층까지의 소유권을 원시 취득한 것이라며 A건설사 명의로 보존등기를 한 후, 가압류기입등기를 해버렸습니다. 신축중이던 미완성건물을 양도받은 경우 그 당시까지의 소유권은 누구에게 귀속되는 것인지요. 저희회사는 미완성건물을 정당한 대가를 지급하고 양수받았음에도 불구하고 건물 6층 이하에 대해서는 권리를 행사할 수 없는 것인지요.

과거 대법원은 구분소유권의 대상이 되는 건물에서 건축 허가상 계획된 건물의 일부만이 기둥·주벽·지붕이 건축되었을 때에는 이 부분을 토지에서 독립된 건물로 보아 원래의 건축주가 원시 취득한다고 판시하였습니다.(대법원 2001. 1. 16.선고 2000다51872참고)

이러한 대법원의 태도에 따를 때 미완성건물이 양도되었다 하더라도 전체 건물 중 공사중단 당시까지 완성된 부분은 양도인인 종전 건축주가 소유권을 원시 취득하고, 향후 건물완공 후 종전 건축주의 명의로 소유권보존등기를 한 후, 양수인이 소유권 이전등기를 받아야만 소유권을 취득할 수 있었고, 따라서 양도인의 채권자들이 양도당시까지 완료된 부분에 대해 채권실행을 할 수 있었습니다.

변경된 대법원의 판단

그런데 대법원은 2006. 11. 9.선고 2004다67691판결에서는 “건물이 설계도상 처음부터 여러 층으로 건축할 것으로 예정되어 있고 그 내용으로 건축허가를 받아 건축공사를 진행하던 중에 건축주의 사정으로 공사가 중단되었고 그와 같이 중단될 당시까지 이미 일부 층의 기둥과 지붕 그리고 둘레 벽이 완성되어 그 구조물을 토지의 부합물로 볼 수 없는 상태에 이르렀다고 하더라도, 제3자가 이러한 상태의 미완성 건물을 종전 건축주로부터 양수하여 나머지 공사를 계속 진행한 결과 건물의 구조와 형태 등이 건축허가의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 정도로 건물을 축조한 경우에는, 그 구조와 형태가 원래의 설계 및 건축허가의 내용과 동일하다고 인정되는 건물 전체를 하나의 소유권의 객체로 보아 그 제3자(양수인)가 그 건물 전체의 소유권을 원시취득한다고 보는 것이 옳고, 건축허가를 받은 구조와 형태대로 축조된 전체 건물 중에서 건축공사가 중단될 당시까지 기둥과 지붕 그리고 둘레 벽이 완성되어 있던 층만을 분리해 내어 이 부분만의 소유권을 종전 건축주가 원시취득한다고 볼 것이 아니다.”라고 판시하여 사실상 종전의 견해를 변경하였습니다.

새로운 대법원의 판단에 따를 경우에는 건축공사가 중단되고 미완성건물을 양도받았을 경우, 건물 전체의 소유권을 양수인이 취득하게 되고, 따라서 종전 건축주의 채권자들이 위 건물에 대해 권리를 행사할 수 없게 됩니다.

새로운 대법원의 판단에 따를 경우 귀사는 종전 건축주의 채권자들의 가압류권 행사를 막을 수 있고, 따라서 종전 건축주 명의 소유권보존등기를 말소할 수도 있고, 가압류기입등기를 말소할 수도 있습니다.

그런데, 새로운 대법원판결은 종전 판단의 변경임에도 불구하고 이를 명기하지 않았기에 최종적인 결론은 아닙니다.

생각건대, 건축 중인 건물의 소유권귀속 논의는 전·후 건축주의 채권자 중 누구를 보호할 것인가에 중심이 있는데, 새로운 판결의 입장에 설 경우 건물의 일부분을 완성하였던 원래 건축주의 채권자들에게는 피해를 줄 가능성도 있지만, 종전건축주와 공모한 위장 채권자들에 의한 권리남용을 방지할 수 있는 타당한 판결이라고 판단됩니다.  

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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 건축전문변호사는 고려대학교 법과대학 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주), 효천건설(주) 등 다수 건설회사에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원,범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있으며, 영산대학교 법률행정학부 겸임교수로도 출강하고 있다.

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