ab전면 건축물 증축으로 인한 경관 차단시 조망권 침해 여부 

저는 부산 수영구 광안동 소재 A아파트에 거주하는 주민입니다. 위 아파트 지상 12층이고 저는 11층에 거주하고 있으며, 바닷가 쪽 전면에는 지상 5층 이하의 건물들만이 있어 광안리 해안조망과 광안대교의 야간 경관을 바로 볼 수 있는 좋은 조망권을 가지고 있었고, 따라서 위 아파트의 저층에 비해 8층 이상의 고층은 평당 100만원 이상 시세가 높게 형성되고 있었습니다. 그런데 최근 아파트 전면 5층 건축물이 재개발을 통해 24층 높이의 아파트로 신축공사 중에 있습니다. 만약 위 건물이 완공된다면 저는 바닷가 조망권을 완전히 상실하게 될 것이고, 당연히 집값도 하락할 것으로 보입니다. 이 경우 제가 조망권 침해를 이유로 전면건물 신축을 중지시키거나 시가하락에 따른 손해를 배상받을 수 있는지요.

조망권이란 아름다운 자연적, 역사적 혹은 문화적 풍물, 즉 경관을 조망하여 미적 만족감이나 정신적 휴식을 향수할 수 있는 조망적 이익 혹은 환경적 이익을 의미하고, 대법원은, 어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있다고 판시하고 있습니다. (대법원 1997. 7. 22.선고 96다56153판결)

그런데 조망권을 어느 정도까지 보호할 것인지에 대해서 논란이 있으며, 특히 상대적으로 고층에 거주함으로써 누리는 조망권도 보호대상인지에 대해서 검토가 필요합니다.

최근 대법원은, ‘5층 아파트 뒤편에 10층 높이의 아파트를 지어 한강조망권을 확보하였다가, 전면 5층 아파트가 24층으로 재건축됨으로 인해 조망권을 침해당한 10층 아파트 주민들이 조망권 침해를 이유로 시가하락의 손해를 입었다며 제기한 손해배상청구소송<2007. 6. 28.선고 2004다54282 판결>에서,

“조망의 대상과 그에 대한 조망의 이익을 누리는 건물 사이에 타인 소유의 토지가 있지만 그 토지 위에 건물이 건축되어 있지 않거나 저층의 건물만이 건축되어 있어 그 결과 타인의 토지를 통한 조망의 향수가 가능하였던 경우, 그 타인은 자신의 토지에 대한 소유권을 자유롭게 행사하여 그 토지 위에 건물을 건축할 수 있고 그 건물 신축이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 정해진 지역의 용도에 부합하고 건물의 높이나 이격거리에 관한 건축관계 법규에 어긋나지 않으며 조망 향수자가 누리던 조망의 이익을 부당하게 침해하려는 해의에 의한 것으로서 권리의 남용에 이를 정도가 아닌 한 인접한 토지에서 조망의 이익을 누리던 자라도 이를 함부로 막을 수는 없고, 특히 보통의 지역에 인공적으로 특별한 시설을 갖춤으로써 누릴 수 있게 된 조망의 이익은 법적으로 보호받을 수 없다”라고 판시하였습니다.

또한 최근 부산지방법원도 남구 용호동 LG메트로시티 아파트 주민들이 북쪽 바닷가를 매립해 하이트자이 아파트 신축공사를 진행하던 사업시행자를 상대로 제기한 조망침해를 이유로 한 손해배상청구소송에서, ‘비록 위 아파트 주민들이 뒤편 베란다에 조망창을 별도로 설치하여 광안대교의 경관을 조망하여 왔다 하더라도, 이는 뒤편에 건물이 없음으로 인해 누리는 반사적 이익에 불과하다며 손해배상청구를 인정하지 않았습니다.

즉, 뛰어난 조망권을 보유하고 있었더라도, 고층아파트의 고층부분은 그 조망이익이 ‘있는 그대로’가 아닌 ‘인공적으로 얻은 것’이라는 점에서 특별한 보호가치가 있다고 하기 어렵고, 따라서 귀하의 경우 공사중지가처분이나 손해배상청구소송을 통해 구제받기는 어려울 것으로 보입니다.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 건축전문변호사는 고려대학교 법과대학 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주), 효천건설(주) 등 다수 건설회사에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원,범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있으며, 영산대학교 법률행정학부 겸임교수로도 출강하고 있다.

법무법인 로윈

www.lawwin.net

전화 051-506-7500 

염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

<저작권자(c)건축사신문. 무단전재-재배포금지>

출처 : http://www.archinews.net/?doc=news/read.htm&ns_id=3942