저는 부산 동래구 소재 A재건축조합의 조합장을 맡고 있습니다. 최근 동래구청으로부터 주택재건축정비 사업시행인가처분을 얻었는데, 위 사업시행인가처분에 “사업구역 내 용도 폐지되는 국공유지를 사업시행자가 사업 착공 전까지 매수하여야 하고, 만약 국공유지 매입 전에는 공사착공이 불가능하다”는 조건이 붙어 있습니다. 저희 조합은 재건축사업을 통해 약 20,000㎡의 도로, 공공용지, 경관녹지 등의 정비기반시설을 새로이 설치해 주는 것으로 되어 있는데, 사업구역 내의 용도 폐지되는 국공유지마저 유상으로 매입해야 한다면 도저히 재건축사업을 진행할 수 없습니다. 용도 폐지되는 국·공유지를 무상으로 양도받을 수는 없는 것인지요.

재개발이나 재건축사업 등의 정비사업의 경우, 기존에 존재하던 도로 등 기반시설의 용도폐지와 새로운 도로 등 정비기반시설의 설치가 필수적으로 요청됩니다.

그런데 일선 구청에서는 재개발 · 재건축조합 등 사업시행자에 정비기반시설 설치의무를 부과하면서, 이와는 별도로 구역 내 존재하는 국공유지를 유상으로 매수하도록 사업시행인가 조건을 부과하고 있어 문제가 됩니다.

도시및주거환경정비법 제65조 제2항에 의하면 “시장 · 군수 또는 주택공사 등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로이 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 그가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 사업시행자에게 무상으로 양도된다.”라고 규정하고 있음에도 불구하고, 일선 구청에서는 용적률에서 인센티브를 주었으니 국공유지는 유상으로 매수하라며 사업시행인가에 조건을 부과하고 있는데, 위와 같은 조건이 유효한지 여부가 문제됩니다.

대법원의 판단

대법원은 2007. 7. 12.선고 2007 두6663판결에서 “도시 및 주거환경정비법 제65조 제2항 후단 규정의 입법 취지는, 민간 사업시행자에 의하여 새로 설치된 정비기반시설이 전단 규정에 따라 관리청에 무상으로 귀속됨으로 인하여 야기되는 사업시행자의 재산상 손실을 고려하여, 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설을 그 사업시행자에게 무상으로 양도되도록 하여 위와 같은 재산상의 손실을 합리적인 범위 안에서 보전해 주고자 하는 데 있는 점 등에 비추어 보면, 후단 규정은 민간 사업시행자에 의하여 새로 설치될 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 용도 폐지될 정비기반시설의 무상양도를 강제하는 강행규정이다.”라고 판시하고 있습니다.

용적률 인센티브를 주었다는 이유로 국공유지 유상양도를 조건으로 부과할 수 있는지 여부

도시및주거환경정비법 규정 어디를 보더라도 사업시행자가 용적률의 완화적용으로 인하여 이익을 얻는 경우에는 그 이익만큼 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용이 보전되므로, 그 이익상당의 국공유지는 유상으로 매수하라는 내용의 규정이 없으므로, 비록 구청으로부터 용적률 인센티브를 받았다 하더라도 사업구역 내 국·공유지 유상매수를 사업시행인가의 조건으로 부과할 수 없습니다.

따라서 귀 조합은 비록 구청으로부터 용적률 인센티브를 받았다 하더라도, 새로이 설치한 도로 등 정비기반시설설치비용만큼 사업구역 내 국공유지를 무상으로 양도해줄 것을 요청할 수 있고, 만약 유상 매수하라는 조건으로 사업시행인가처분을 받았다면 행정소송을 통해 위 조건을 취소시킬 수 있습니다. 

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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 건축전문변호사는 고려대학교 법과대학 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주), 효천건설(주) 등 다수 건설회사에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원,범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있으며, 영산대학교 법률행정학부 겸임교수로도 출강하고 있다.

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