저는 건설업체를 운영하는 갑입니다. 5년 전 경주 소재 상가신축공사 중 골조공사를 하도급받아 공사를 완료하였으나 건축주의 자금사정으로 인해 공사대금을 받지 못하고 있었고, 건축주와 원도급인으로부터 공사완료일로부터 3개월 내에 공사대금 전액을 지급하고 공사대금 지급전까지 위 건물 중 일부에 대해 유치권을 행사한다는 내용의 공정증서를 받아 두었습니다. 그런데 공정증서상 약속된 기일까지 공사대금을 지급받지 못하게 되어 본인은 사비를 들여 경비를 세우고 위 건물 중 일부에 대해 유치권행사사실을 게시하고, 위 건물의 경매절차에서도 유치권 신고를 하였습니다. 그런데 최근 위 건물을 경락받은 경락인이 본인의 유치권을 인정하지 않으며, 건물을 명도하라고 요구하고 있습니다. 본인의 유치권이 성립하지 않는 것인가요.

유치권의 성립여부

건물에 대한 유치권을 행사하기 위해서는 첫째, 건물에 관하여 생긴 공사대금채권이어야 하고, 둘째, 공사대금 채권이 변제기에 도달하여야 하며, 셋째, 수급인이 유치권을 주장하려면 건물을 계속 점유하고 있어야 하고, 건물을 점유하는 것이 적법한 점유이어야 합니다.

귀하의 경우 위와 같은 요건을 모두 구비하였으므로 적법하게 유치권을 취득하였으므로, 유치권의 효과로서 공사대금 채무의 채무자인 도급인(건축주)뿐만 아니라 건물의 양수인, 경락인 등에게도 공사대금 전액을 변제 받을 때까지 건물의 인도를 거절할 수 있습니다.

유치권의 행사와 소멸시효의 진행

민법 제163조 제3호에 의하면, “도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권”은 3년의 단기소멸시효에 걸리고, 민법 제326조에 의하면, “유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다”라고 규정되어 있는데, 귀하의 경우, 이미 3년의 단기 소멸시효기간의 경과하였다는 문제가 있습니다.

유치권은 담보물권으로서 피담보채권의 성립을 전제조건으로 하는데, 귀하가 행사하는 유치권의 피담보채권인 건축주 및 원도급인에 대한 공사대금 채권은 3년의 단기소멸시효가 이미 완성된 상태이므로, 건축주 등이 소멸시효항변을 한다면 공사대금 채권이 소멸되고, 이로 인해 유치권도 소멸하게 됩니다.

공정증서로 인한 소멸시효 기간 연장 여부

민법 제165조에 의하면 ‘판결에 의하여 확정된 채권, 재판상의 화해, 조정 기타 판결과 동일한 효력이 있는 것에 의하여 확정된 채권’ 그 소멸시효 기간이 10년으로 확장되는 것으로 규정되어 있고, 공증인가 법무법인 작성의 공정증서도 판결문과 마찬가지로 집행력을 가지는 데, 그 소멸시효기간이 10년으로 확장되는지 문제가 됩니다.

이에 대해 대법원은, ‘공증인가 합동법률사무소가 작성한 약속어음 공정증서는 채무명의로서 집행력은 있으나 확정판결과 같은 기판력은 없고, 약속어음에 공증이 된 것이라고 하여 이 약속어음이 “판결과 동일한 효력이 있는 것에 의하여 확정된 채권”이라고 할 수 없고, 이 약속어음채권이 민법 제165조 제2항 소정의 채권으로서 10년의 소멸시효에 걸린다고 할 수 없다.’(대법원 1992. 4. 14. 선고 92다 169판결 참고)라고 판시하고 있어, 공증인가 법무법인 작성의 공정증서를 받아 두었다 하더라도 소멸시효기간이 10년으로 연장되지는 않습니다.

그러므로 귀사의 경우 유효적법하게 유치권은 취득하였으나 공사대금 채권의 소멸시효 3년이 경과한 시점부터는 유치권을 상실하게 되므로 귀하는 경락인에게 위 상가를 명도해 주어야만 합니다.

일반적으로 ‘유치권을 행사하면 소멸시효가 진행되지 않고, 공정증서는 판결문과 동일한 효력이 있다’고 생각하는 사람들이 많은데, 이는 법적으로 인정받을 수 없는 오해이므로 주의하시길 바랍니다. 

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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 건축전문변호사는 고려대학교 법과대학 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주), 효천건설(주) 등 다수 건설회사에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원, 범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있으며, 영산대학교 법률행정학부 겸임교수로도 출강하고 있다.

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