저는 창호설치업체를 운영하는 갑입니다. 부산 연제구 거제동에서 신축 중인 다세대 주택의 창호 및 잡철물공사를 수급인인 A종건(주)로부터 하도급받아 다세대 주택 전체(55세대) 및 공용계단 등의 창호 및 잡철물 설치공사를 해 주었는데, A종건(주)의 부도로 인해 현재까지 잔금 3억원 정도를 받지 못하고 있습니다. 이에 하는 수 없이 본인은 위 다세대 주택 중 2세대를 점유하며 유치권을 행사하고 있습니다.

그런데 본인이 유치권을 행사할 수 있는 것은 전체 미지급공사대금 3억원을 지급받을 때까지인가요, 아니면 제가 점유하고 있는 다세대 주택 2세대에 대한 창호공사비 700만원 정도를 지급받을 때 까지 인가요.

유치권의 요건과 효과 : 건물에 대한 유치권을 행사하기 위해서는 첫째, 그 건물 자체에 관하여 생긴 공사대금채권이어야 하고, 둘째, 공사대금 채권이 변제기에 도달하여야 하며, 셋째, 건물을 계속 점유하고 있어야 하고 그 점유가 적법한 점유이어야 합니다.

그렇게 유치권이 성립하게 되면, 유치권자는 공사대금 채무의 채무자뿐만 아니라 모든 사람에게 대항할 수 있으므로 위 사안의 경우 원도급인인 건축주, 건물의 양수인, 경락인 등에게도 변제를 받을 때까지 건물의 인도를 거절할 수 있고, 유치권자는 공사대금 전부를 변제받을 때까지 유치권을 행사할 수 있으므로 공사대금의 일부를 변제받았다 하더라도 건물의 일부를 인도할 필요는 없습니다.

그런데 사안의 경우와 같이 다세대 주택 중 2세대를 점유한 것과 같이 목적물이 구분되고, 목적물별로 공사대금을 구분할 수 있는 경우에는 유치권의 효력이 전체 미수령 공사대금에 미치는지, 아니면 유치권을 행사하는 당해 목적물에 투입된 공사대금에만 미치는지 문제가 됩니다.

대법원의 판단

이에 대해 서울고등법원에서는 “이 사건 주택은 구분건물로서 다른 55세대의 주택과는 구별되어 독립한 소유권의 객체가 되는 특정한 부동산인 점 등에 비추어, 독립한 특정물로서의 이 사건 주택을 담보로 성립하는 피고의 유치권은 피고가 시행한 이 사건 공사에 대한 나머지 공사대금 전부에 해당하는 금액이 아니라, 피고가 점유하고 있는 이 사건 주택에 대하여 시행한 공사대금만을 피담보채권으로 하여 성립한다”고 판시하였습니다.(2007. 9. 7. 선고 2005다16942판결 참고)

그러나 대법원은 위 고등법원 판단을 파기하고, “민법 제321조는 ‘유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다’고 규정하고 있으므로, 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보하며, 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용되고, 다세대주택의 창호 등의 공사를 완성한 하수급인이 공사대금채권 잔액을 변제받기 위하여 위 다세대주택 중 한 세대를 점유하여 유치권을 행사하는 경우, 그 유치권은 위 한 세대에 대하여 시행한 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립한다”라고 판시하였습니다.

위 대법원의 판결에 의하면, 귀하의 경우 비록 2세대만을 점유하고 있고, 위 2세대에 대한 창호공사비는 금 700만원에 불과하더라도, 공사 대금 잔액 3억원 전액을 지급받을 때까지 위 다세대 주택 2세대에 대해 계속 유치권을 행사할 수 있습니다.

그러나 이런 결론이 나오기까지는 전제조건이 필요한데, 첫째 귀하가 위 다세대 주택의 창호 및 기타 잡철부분을 일괄적으로 하나의 공사계약으로 하도급받아야 하고, 둘째 공사대금 수령도 각 호실별로 구분하여 수령하는 형태가 아니라 위 공사 전부에 대해 일률적으로 지급되었어야 합니다.

만약 귀하가 각 호실별 공사 완료시마다 당해 호실에 대한 공사대금을 지급받는 형태였다면 결론이 달라질 수도 있습니다.



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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 건축전문변호사는 고려대학교 법과대학 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주), 효천건설(주) 등 다수 건설회사에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원, 범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있으며, 영산대학교 법률행정학부 겸임교수로도 출강하고 있다.

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