저희 회사는 A종합건설이 시공하는 아파트 건설 현장의 토목공사부분을 하도급 받아, 아파트 부지에 대한 지반 보강공사를 진행하였습니다. 위 아파트 부지는 별도의 지반보강공사가 없이는 아파트 등 건물을 건축하기에 부적합하였기에, 하도급 받은 이후 1000여개의 콘크리트 기초파일을 항타하여 지반보강공사를 진행하여 거의 완공단계에 이르렀는데 시공사의 자금사정 악화로 인해 공사가 중단되었고, 저희회사는 공사대금을 받지 못해 부득이 현장에 대해 유치권을 행사하고 있었습니다. 최근 아파트 부지와 사업권을 인수한 회사에서 저희 회사의 유치권 행사를 부정하며 토지를 인도해 달라고 합니다. 어떻게 해야 하는지요.

민법제320조에 정한 유치권이 성립하기 위해서는 피담보 채권이 점유하는 물건과 관련하여 발생할 것 즉 견련성을 요건으로 하고 있습니다.

따라서 건물과 관련한 공사대금 채권으로는 건물에 대해 유치권을 행사할 수 있고, 토지와 관련한 공사대금 채권으로는 토지에 대한 유치권을 행사할 수 있으며, 건물에 대한 공사대금 채권으로 토지에 대해 유치권을 행사할 수는 없습니다.

그런데 사안의 경우, 건물부지의 지반보강을 위한 콘크리트 기초파일 공사를 건물에 대한 공사대금 채권으로 볼 것인지, 토지에 대한 공사대금 채권을 볼 것인지 문제가 됩니다.

서울고등법원의 판결

위 사건에 대해 서울고등법원에서는 “민법 제320조 소정의 유치권이 성립하기 위해서는 피담보채권이 점유하는 물건과 관련하여 생긴 것이어야 하는데, 피고가 설치한 콘크리트 파일은 지반침하 등으로 건물이 붕괴될 것을 우려하여 건물기초 보강을 위하여 항타하여 삽입한 것으로서, 그 공사대금채권은 토지 위에 신축하려고 하였던 임대아파트와 관련하여 생긴 것이지 위 각 토지와 관련하여 생긴 것이 아니므로, 피고는 토지에 관하여 공사대금채권을 피담보채권으로 한 유치권을 가질 수 없다.”라고 판시하여 유치권 성립을 부정하였습니다.(서울고등법원 2007나 11394판결)

대법원의 판결

그러나 대법원에서는, “이 사건 각 토지는 그 지목이 잡다하고, 장차 지목을 대지로 변경하더라도 지반보강공사 없이는 그 지상에 아파트 등 건물을 건축하기에 부적합하였고, 공사내용은 위 각 토지를 아파트 3개동이 들어설 단지로 조성하되, 장차 지반침하로 인한 건물 붕괴를 막기 위하여 그 자리에 콘크리트 기초파일을 시공하는 것으로 되어 있는 점에 비추어 보면, 이 사건 토목공사는 토지를 대지화시켜 아파트 3개동이 들어설 단지로 조성하기 위한 콘크리트 기초파일공사로 볼 여지가 있고, 이러한 경우에는 이 사건 토목공사를 위 각 토지에 관한 공사로 볼 수 있으므로 그 공사대금채권은 위 각 토지에 관하여 발생한 채권으로서 위 각 토지와의 견련성이 인정된다”고 판시하여 유치권 성립을 인정하였습니다.(대법원 2007. 11. 29.선고 2007다 60530판결 참고)

건물에 대한 공사대금 채권으로는 토지에 대해 유치권을 행사할 수 없는 것이 원칙이고, 콘크리트 기초파일 시공 등을 통한 지반 보강공사도 건물을 건축하기 위한 일련의 과정에서 시공된 것이며, 아파트 등 건물의 건축이 예정되지 않았다면 필요없는 공정이라는 점에서 본질적으로는 건물을 위한 공사대금 채권이고, 유치권 성립을 인정하기에 난점이 있습니다.

하지만, 사안의 경우는 하도급 공사계약 자체가 아파트 신축공사 중 토목공사부분에 국한되어 체결되었고, 이 공사를 통해 공부상 지목이 과수원, 전, 하천으로 잡다하게 구성된 이 사건 각 토지를 대지화시켰다는 점을 중시하여 이 토목공사를 위 각 “토지”에 관한 공사로 볼 수 있다고 판단한 것으로 볼 수 있습니다.

그러나 위 대법원 판결을 일반화시키기에는 무리가 있고, 건물을 건축하는 공사과정에서 수반되는 토목공사 중 토지와 견련성있는 채권으로 인정될 수 있는 토목공사가 무엇인지, 어느 범위까지 인정될 수 있는지에 대해서는 앞으로 정리되어져야 할 것으로 보입니다.

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▲ 염정욱 변호사  

약력 

염정욱 건축전문변호사는 고려대학교 법과대학 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주), 효천건설(주) 등 다수 건설회사에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원, 범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있으며, 영산대학교 법률행정학부 겸임교수로도 출강하고 있다.

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