염정욱 변호사의 법률이야기

저는 부산 해운대구 소재 A호텔의 객실 및 영업장 내부 리모델링 공사를 도급받아 시공을 하고 있었는데, A호텔의 부도로 인해 기성금을 받지 못하는 상황이 되어 부득이 공사를 중단하게 되었고, 공사현장을 점유하며 유치권을 행사하고 있습니다.

그런데 위 호텔 소유주는 이전부터 호텔 토지 및 건물을 담보로 B은행으로부터 사업자금을 대출받았고, 토지 및 건물에는 근저당권이 설정되어 있었습니다. A호텔의 부도로 인해 원리금을 상환받을 수 없게 된 B은행에서는 호텔 토지 및 건물에 대해 경매를 신청하였고, 현재 경매절차가 진행 중입니다.

저희 회사에서 객실 내부 리모델링 공사를 시작하기 이전부터 위 호텔 건물에는 근저당권 설정등기가 되어 있었는데, 이 경우 저희회사는 유치권자로서 보호를 받을 수 있는 것인지요.

압류의 처분금지효에 대하여 : 민사집행법 제83조는 ‘① 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다. ④ 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다.’고 규정하고 있고, 민사집행법 제92조 제1항은 ‘제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다.’라고 규정하고 있어, 압류의 효력이 발생한 이후의 처분행위는 금지가 되고, 따라서 압류의 효력이 발생한 시점 이후에 건물을 점유한 자는 건물에 대한 유치권을 취득할 수 없게 됩니다.

즉, 경매개시 결정 기입등기는 압류의 효력이 있으므로, 경매개시결정기입등기 이후에 건물을 점유하기 시작하였다면, 압류의 처분금지효에 의해 유치권을 취득할 수 없게 되는 것입니다.

그런데 사안의 경우, 의뢰인은 “근저당권 설정등기 이후이지만 경매 개시 결정 기입등기 이전”에 건물을 점유한 경우에 해당하는데, 이러한 경우 유치권이 성립하는가 여부가 문제가 됩니다.

대법원 판례의 입장

대법원판결은, "채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자가 채무자로부터 위 부동산의 점유를 이전받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 채무자에 대한 공사대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득한 경우, 이러한 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로, 위와 같은 경위로 부동산을 점유한 채권자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다."고 판시하고 있습니다. (대법원 2006. 8. 25.선고 2006다22050판결 참고)

그런데, <대법원 2009. 1.15. 선고  2008다70763>에서는  ‘근저당권설정 후 경매로 인한 압류의 효력 발생 전에 취득한 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지 여부에 대해, 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없으나, 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다.’라고 판시하고 있습니다.

따라서 사안의 경우, 비록 근저당권 설정등기 이후 건물을 점유하기 시작했지만, 경매개시결정 기입등기 이전부터 점유한 경우이므로, 의뢰인 회사의 경우 적법하게 유치권을 취득할 수 있고, 공사대금 전액을 변제받을 때까지 유치권자로서 계속 점유할 수 있습니다.

염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

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