공사업자들은 토지경락자인 본인에게 공사대금을 지급하라고 청구하고 있고, 법원에 유치권 존재 확인청구소송도 제기하였습니다.

이 경우 제가 공사업체에 공사대금을 지급해 주어야 하는 것인지요. 건축주의 명의를 변경시킬 방법은 없는 것인지, 혹은 건축허가를 취소하거나 건축물을 철거할 수 있는 것인지요.

민법제320조에 정한 유치권이 성립하기 위해서는 피담보 채권이 점유하는 물건과 관련하여 발생할 것 즉 견련성을 요건으로 하고 있습니다.

따라서 건물과 관련한 공사대금 채권으로는 건물에 대해 유치권을 행사할 수 있고, 토지와 관련한 공사대금 채권으로는 토지에 대한 유치권을 행사할 수 있으며, 건물에 대한 공사대금 채권으로 토지에 대해 유치권을 행사할 수는 없습니다.

공사업자들의 유치권 행사 및 공사대금 청구의 가부

대법원의 판결에 따르면, 미완성의 건물이라 하더라도 사회 통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있는 건물의 경우에는 토지와 분리하여 독립한 소유권의 객체가 되는 것이고 그 당시의 건축주가 건물의 소유권을 취득하는데(대법원 2002. 3. 12.선고 2000다24184판결 참고), 사안의 경우 1층 골조공사까지 완성된 상태이므로 사회통념상 독립한 건물로 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있습니다.

따라서 위 공사 중인 건물은 토지 소유권과는 별개로 독립한 소유권의 객체가 되는 것이므로 원래의 건축주(전 토지 소유주)의 소유물이며, 귀하는 토지만을 경락받았을 뿐이므로, 위 건물에 대해 소유권을 취득할 수는 없습니다.

따라서 귀하는 위 건물에 대한 소유권을 취득한 바 없고 토지만을 경락받았을 뿐이므로, 공사업자들은 귀하를 상대로 공사대금을 청구할 수도 없고, 귀하를 상대로 유치권을 주장할 수도 없는 것입니다.

건축허가의 취소청구 가부

건축법 제11조 제7항 제2호에 의하면, ‘건축허가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우, 허가권자는 건축허가를 취소하여야 한다’고 규정되어 있습니다.

그런데 실제 건축허가권자가 공사 중단된 건물에 대해 건축허가를 취소하는 경우는 거의 없고, 실제로 공사와 관련된 수많은 민원인이 존재하는 상황에서 민원인의 항의를 무릅쓰며 건축허가를 취소한다는 것은 사실상 불가능합니다.

건축물 철거청구의 가부

귀하는 토지만을 경락받았을 뿐, 건물에 대한 소유권을 취득한 바 없으며, 귀하의 입장에서 본다면 경락대지 지상 건물은 귀하의 소유권행사를 방해하고 있는 상황이므로, 귀하는 건축주를 상대로 위 건물의 철거를 청구할 수 있습니다.

그러므로 사안의 경우 귀하는 건물에 대한 소유권을 취득한 바 없으므로 공사업자들의 귀하에 대한 유치권 존재확인 청구나 공사대금 청구는 이유 없으며, 귀하는 건물의 철거를 구할 수는 있습니다.

귀하가 판단하기에, 시공 중단된 위 건물을 그대로 활용하는 것이 여러 가지로 이익이라고 판단된다면, 전 건축주와 협상하여 건축허가 명의를 이전받고, 이전 공사업자들을 설득하여 공사를 타절혹은 재개하시면 되고, 만약 위 건물이 귀하에게는 아무런 필요가 없는 건물이라고 판단된다면 건물 철거를 청구할 수 있습니다.

염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

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