염정욱 변호사의 법률 이야기

저는 부산 금정구 구서동 소재 A주상복합건물 중 오피스텔의 소유자입니다. 위 건물은 상업지역에 소재하고 있으며, 아파트 80세대와 오피스텔 20세대로 이루어져 있는데, 지하주차장 주차면수는 85대에 불과하여 주차로 인한 문제가 많이 있었습니다. 그런데 최근 위 아파트 소유주들로 구성된 아파트 운영위원회에서 ‘주차관리규약’이라는 것을 만들어, 오피스텔 소유자 및 임차인들의 주차장 사용을 금지하는 내용의 공문을 붙이고, 주차장 출입도 금지시키며, 주차된 차량에 주차위반 스티커도 붙이는 등의 행위를 하고 있습니다. 분양당시 공용면적에 주차장 면적까지 포함하여 분양을 받았는데, 아파트 운영위원회에서 일방적으로 오피스텔 소유자들의 지하주차장 사용을 금지시킬 수 있는 것인지요.

과거 주차장 시설기준이 강화되기 이전에 건축된 공동주택의 경우 1세대당 1주차면수도 확보하지 못하고 있는 경우가 많아, 보유차량의 증가로 인한 주차문제가 많이 발생하고 있고, 주상복합건물 등에서는 상가나 오피스텔 등의 경우, 분양면적을 기준으로 주차장을 확보하도록 되어 있어 1세대당 1주차면수를 확보하지 못하는 경우가 많이 있고, 이로 인한 문제가 많이 발생하고 있습니다.

그런데 공동주택의 관리단이나 운영위원회 등에서 대다수를 차지하는 아파트 입주자들의 일방적인 결의로 상가나 오피스텔 소유자들의 주차를 금지시킬 수 있는지 여부가 문제됩니다.

공유자의 공유물 사용권

민법 제263조는 ‘각 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용할 수 있다’고 규정하고 있으나, 집합건물의 공용부분은 구조상 또는 이용상 각 전유부분과 일체로서 사용되는 것이므로 그 사용을 지분의 비율에 의해 제한하는 것은 타당하지 않으므로, 집합건물법 제11조에서는 민법의 규정과는 달리 각 공유자가 지분의 비율에 관계없이 공용부분을 사용할 수 있도록 규정하고 있고, 이는 강행규정이므로 규약으로도 그 공유자에 의한 공용부분의 사용을 금지할 수도 없고, 지분비율에 따라 사용횟수나 기간을 제한할 수도 없습니다.

즉, 오피스텔 소유자가 분양받은 주차장 면적이 주차장 1면의 면적보다 적다고 하더라도 주차장 사용에는 제한이 없는 것입니다.

주차관리규약의 위법성

집합건물법 제15조에 의하면, ‘① 공용부분의 변경에 관한 사항은 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3이상의 다수에 의한 집회결의로써 결정한다. ② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분 소유자의 승낙을 얻어야 한다.’라고 규정되어 있는데,

오피스텔 입주자들에 대해서는 공용부분인 지하주차장 사용권을 금지시키는 내용은 오피스텔 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 내용이므로 오피스텔 입주자들의 승낙을 얻어야 할 것임에도, 이러한 승낙 없이 주차관리규약이 제정된 것이므로 이는 위법합니다.

또한 집합건물법 제29조 에 의하면, “규약의 설정· 변경 및 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3이상의 찬성을 얻어 행한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부의 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다.”라고 규정되어 있으므로, 전체의 80%를 차지하는 아파트 소유자들의 찬성으로 주차관리규약을 제정하였다 하더라도, 오피스텔 소유자들의 승낙이 없었으므로 주차관리규약은 위법한 것입니다.

위 아파트 운영위원회에서 전체의 80%의 동의를 얻어 주차관리규약을 제정하였다 하더라도 이는 오피스텔 소유자들의 공용부분 사용권을 침해하는 것이고, 이에 대해 오피스텔 소유자들의 동의나 승낙을 얻은 바가 없으므로 주차관리규약은 무효입니다. 따라서 주차관리규약을 근거로 한 운영위원회의 주차 방해 행위는 위법하고 따라서 주차방해금지 가처분신청이나 손해배상 청구소송 등을 통해 이를 구제받을 수 있습니다.

염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

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