저는 부산 연제구 연산동에 위치한 토지 4필지를 구입하여 위 대지의 소유권을 취득한 후 위 대지상에 지하1층, 지상 5층 연면적 500㎡ 규모의 근린생활시설을 짓기로 하고 2008년 3월 경 관할 구청으로부터 건축허가를 받은 후 2009년 12월 경 건축허가 받은 내용대로 건물 신축공사를 완료하였습니다. 이후 관할 구청에 사용승인신청을 하였습니다.

그런데 건축허가를 얻은 후 인접 대지 소유자와 대지경계에 관한 분쟁이 발생하여 새로이 인접대지와의 경계가 획정되며, 본인이 건축한 건축물이 인접대지 경계로부터 50㎝의 이격거리를 확보하지 못하게 되었고, 또한 4필지의 토지 중 구입과정에서 1필지의 공유자 지분 약 5㎡의 소유권을 확보하지 못한 문제가 발생하였습니다.

이러한 이유로 관할 구청에서는 본인이 신축공사를 완료한 건물의 사용승인신청을 반려하였는데, 사용승인을 받지 못함으로 인해 대출을 받지 못하는 문제와 위 건물을 임차한 임차인으로부터 손해배상 청구를 당할 위기에 처했습니다. 구제받을 방법은 있는 것인지요.

사용승인은 건축허가를 받아 건축한 건물이 건축허가사항대로 건축행정목적에 적합한가의 여부를 확인하고, 사용검사필증을 교부하여 줌으로써 허가받은 자로 하여금 건축한 건물을 사용, 수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시키는 것이고, 허가관청은 특별한 사정이 없는 한 건축허가 내용대로 완공된 건축물의 준공을 거부할 수 없는 것이 원칙입니다.

그런데 만약 건축허가 자체가 건축관계법령에 위반되는 하자가 있는 경우에는 비록 건축허가내용대로 완공된 건축물이라 하더라도 위법한 건축물이 되는 것으로서 그 하자의 정도에 따라 건축허가를 취소할 수 있음은 물론 그 사용승인도 거부할 수 있는데, 귀하의 경우처럼 건축허가 당시에는 건축관계 법령상의 요건을 구비하였는데, 그 후 사정변경으로 인해 건축법령 위반의 결과를 가져온 경우에도 사용승인 거부처분이 정당한지 여부가 문제됩니다.

건축허가 자체의 위법으로 인해 사용승인을 거부할 수 있는 요건

대법원의 견해에 따르면, “건축허가를 받게 되면 그 허가를 기초로 하여 일정한 사실관계와 법률관계를 형성하게 되므로, 건축주가 건축허가내용대로 완공하였으나 건축허가 자체에 하자가 있어서 위법한 건축물이라는 이유로 허가관청이 준공을 거부하려면 그 준공을 거부함으로 인해 건축허가명의자가 입게 될 불이익과 건축행정상의 공익 및 제3자의 이익과 허가조건 위반의 정도를 비교 교량하여 개인적 이익을 희생시켜도 부득이하다고 인정되는 경우가 아니면 함부로 그 준공을 거부할 수 없다라고 판시하고 있습니다.(대법원 1992. 4. 10. 선고 91누 5358 참고)

구체적으로 살펴보면, 건축허가 당시에는 토지소유권을 모두 확보하고 있었으나 그 후 임의경매로 인해 건축부지 일부의 소유권을 상실하였지만 그 면적이 전체 대지 면적 2,293㎡ 중 447㎡에 불과한 사례에 대해 토지소유권 미확보를 이유로 한 사용승인 반려처분을 위법하다고 판시하고 있습니다.(대법원 2009. 3. 12.선고 2008두 18052판결 참고)

또한 건축허가당시에는 인접대지와의 이격거리 50㎝를 확보하고 있었으나, 토지경계에 관한 분쟁으로 인해 인접대지와 10~40㎝의 이격거리만 확보한 사례에서, 인접 대지의 건물과는 10m 이상 떨어져 있고, 그 사이에 있는 인접지는 정원 또는 마당으로 사용되고 있다는 점을 들어 사용승인을 거부한 것은 위법하다고 판시한 사례가 있습니다(대법원 1996. 9. 10.선고 96누1399판결 참고)

귀하의 경우, 구체적인 다른 사정까지 고려해 보아야 하겠지만, 건축허가 당시에는 건축관계 법령을 준수하고 있었던 점, 토지소유권 미확보 규모가 5㎡에 불과한 점 등에 비추어, 이격거리 50㎝를 확보하지는 못하였지만 인접대지의 건물과의 충분한 이격거리를 확보하고 있다면, 이사건 사용승인 처분 반려로 인해 귀하가 입는 손해가 사용승인반려처분을 통해 얻을 수 있는 공익보다 더 크다고 판단됩니다.

그러므로 사용승인거부처분 혹은 사용검사 신청 반려처분에 대한 취소의 소를 제기하여 구제받을 수 있다고 판단됩니다.

염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

<저작권자(c)건축사신문. 무단전재-재배포금지>

출처 : http://www.archinews.net/?doc=news/read.htm&ns_id=4325