저희회사가 현재로서는 B에 대한 부채를 상환할 여력이 되지 않아 분할 지급을 제시하며 B와 협상하였지만, B는 전체 금액을 한꺼번에 지급해 줄 것을 요구하고 있어 협상이 되지 않고 있는 상황인데, 이 경우 가압류를 말소할 수 있는 방법은 없는가요.

우선 가압류를 말소하는 가장 손쉬운 방법은 채권자가 요구하는 금액을 법원에 해방공탁하고 가압류를 말소하는 것인데, 사안의 경우 B에 대한 채무를 한꺼번에 갚을 능력이 되지 않는 상황이므로, 청구금액 전체를 공탁한다는 것이 어려울 수 있습니다. (생략 가능)

이 경우 법원에 가압류이의신청을 하여 위 가압류를 말소할 수 있는데, B의 채권 자체는 유효한 상황이지만, B의 청구채권의 존재하는지 적법한지를 떠나 공동주택 신축부지에 대한 가압류는 집합건물법상 대지와 건물의 분리처분금지 원칙에 저촉되어 위법합니다.

집합건물의 대지와 건물의 분리처분 금지 원칙

집합건물법 제20조 제1항, 제2항은 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 규약으로써 달리 정하였다는 특별한 사정이 없는 이상 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다”고 규정하여 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 일체성을 명시하고 있습니다.

위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권은 통상 일체로서 거래되고, 만약 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 허용하면 구분소유자가 그 대지에 관한 점유 ․ 사용 권원을 상실하게 되어 건물의 철거 기타 복잡한 법률관계가 발생할 염려가 있는 점을 고려하여 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는데 있습니다.

한편, 집합건물법에 따라 대지사용권의 분리처분의 무효가 되기 위해서는 집합건물이 존재하여 전유부분과 대지사용권의 일체성이 발생하여야 할 것인 바, 집합건물을 건축하는 경우에는 건물이 집합건물로서의 물리적 완성도를 갖추었을 때 전유부분과 대지사용권의 일체성이 발생하였다고 할 것이고, 나아가 집합건물에 관하여 분양회사 명의의 소유권보전등기와 수분양자들 명의의 소유권이전등기가 마쳐지거나 집합건물에 대지에 관하여 대지권등기가 마쳐져야만 전유부분과 대지사용권의 일체성이 발생하는 것은 아닙니다.(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다 742호 판결참조)

또한 집합건물법 제20조 제2항에서 말하는 ‘처분’은 권리자의 의사표시에 의한 법률행위로서의 처분을 의미하는데, 강제경매개시결정의 등기와 이를 위한 보전처분으로서의 가압류 기입등기는 권리자의 직접적인 처분은 아니지만 권리자를 대신하여 법원이 부동산을 매각하기 위한 것이므로 토지나 건물 중 어느 일방만을 목적으로 하는 것은 허용되지 않습니다.

신축건물이 물리적 완성도를 갖추게 된다면 위 건물의 사용승인 여부 등기여부와 무관하게, 대지와 건물의 일체성이 발생하여 분리처분이 금지되고, 대지와 건물 어느 일방만을 목적으로 하는 가압류도 집합건물법 규정에 위반하여 무효입니다.

사안의 경우, B는 골조공사가 완료된 이후 공동주택의 대지에 대해서만 가압류를 받은 것이므로, B의 가압류는 집합건물법상 대지와 건물의 분리처분 금지 원칙에 위배되므로 무효가 됩니다. 그러므로 공정표나 공사 현장 사진, 사용승인신청일자 등을 통해 가압류 결정당시 건물골조공사가 완료된 상태였다는 점을 증명한다면 B의 가압류를 말소할 수 있습니다. 

염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

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