저는 부산진구 부전동 소재 의류 전문 상가 1층에서 의류점을 운영하고 있습니다. 저희 상가는 층별로 동종 업종의 점포들이 모여 영업을 하고 있는 전문 상가로서 층별로 상인회가 별도로 조직되어 있으며, 1층 상가도 40개 점포 상인들로 상인회가 구성되어 있습니다.

제가 소유하고 있는 상가는 주 출입구 바로 앞에 위치하고 있는 점포로 높은 권리금을 주며 매수하여 다른 점포들에 비해 훨씬 많은 매출과 이익이 얻고 있었습니다. 이에 반해 상가 내부에 위치한 다른 점포들은 매출이 많이 떨어지는 편이었는데, 최근 1층 상인회에서는 저희 점포 반대편의 공실상태의 점포를 상인회의 명의로 매수하여 위 점포의 외벽을 헐고 출입구를 개설하는 내용의 안건을 상정하여 통과시켰습니다.

저를 비롯한 기존 출입구 가까운 점포 소유자들은 상가 외벽을 헐고 새로운 출입구를 개설하는 것에 반대하였지만, 상인회에서는 투표결과는 출입구 개설 찬성의견이 더 많았습니다.

이 경우 저는 1층 상인회의 결의 내용대로 상가 외벽 일부를 헐고 새로운 출입구를 개설하는 것을 지켜보고만 있어야 하는가요, 달리 구제방법은 없는 것 인가요

상가의 경우, 출입구와의 근접성이나 엘리베이터, 에스컬레이터의 동선상에 있는지 등 위치와 입지에 의해 매출의 편차가 아주 심하기 때문에, 오픈형 전문상가를 분양할 때에도 위치에 따라 분양가가 다르게 되며, 상가 매매 시 주고받는 대금이나 권리금도 상당한 차이가 나게 됩니다.

그런데, 출입구에서 멀리 있는 위치의 상가 소유주들은 또 다른 출입구를 개설해서 고객들의 진입을 쉽게 하려는 시도를 하게 되고, 특히 1층 상가의 경우 상가 외벽을 출입구로 바꾸는 간단한 작업을 통해 추가로 출입구를 개설할 수 있기에, 최근 상인회의 결의라는 명목으로 상가 외벽을 헐고 출입구를 개설하는 사례가 상당히 많이 있습니다. 이로 인한 분쟁도 많은데, 그러한 상인회의 결의가 적법한 것인지에 대해서는 문제가 많습니다.

공용부분의 변경

대법원 1993. 6. 8. 선고 92다 3272판결에 의하면, ‘집합건물의 계단, 복도 등과 마찬가지로 지주, 지붕, 외벽 등은 집합건물의 공용부분으로서 구분소유권의 목적이 될 수 없다.’라고 판시하고 있습니다.

따라서 전문상가와 같은 집합건물의 외벽은 그 건물 전체 구분소유자들의 공용부분으로서 외벽에 접하고 있는 구분소유자가 임의대로 처분·변경할 수 없는 것이고, 외벽과 접하고 있는 구분소유자가 임의대로 외벽을 헐고 출입구를 개설할 수 없는 것입니다.

또한 집합건물법 제15조에 의하면, ‘① 공용부분의 변경에 관한 사항은 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3이상의 다수에 의한 집회결의로써 결정한다. ② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분 소유자의 승낙을 얻어야 한다.’라고 규정되어 있으므로, 1층 상가 소유자들만의 결의가 아니라 상가 전체 구분소유자 3/4이상의 결의가 있어야만 공용부분인 1층 상가 외벽을 헐고 출입문을 개설할 수 있습니다. 그 경우에도 이러한 출입문 개설로 인해 영업에 상당한 지장을 받을 것이 명백한 귀하와 같은 기존 출입구 인근 상가 소유자들의 승낙을 필수적으로 얻어야만 됩니다.

그런데 이 사건의 경우, 전체 구분소유자들이 아닌 1층 상가 상인회의 결의로서 1층 상가 외벽을 출입구로 변경하는 결의를 한 것이고, 소유자들이 아니라 임차인도 포함된 상인회에서 변경 결의를 한 것이어서 위 결의는 위법하며, 출입구 추가 개설로 인해 영업에 특별한 영향을 받는 기존 출입구 인근 상인들의 승낙을 얻지 않은 것 또한 위법사항입니다.

따라서 귀하는 출입구 개설금지 가처분 신청을 통해서 새로운 출입구를 개설을 막을 수 있으며, 이미 출입구가 개설되었다면 결의무효 확인 소송을 통해 출입구 개설에 대한 1층 상인회의 결의를 무효로 만들어 위 출입구를 외벽으로 환원할 수 있을 것으로 판단됩니다.

염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

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