저는 부산 00동 소재 대지와 주택을 소유하고 있습니다. 그런데 최근 제 소유 대지 지하를 관통하여 자동차용 터널을 건설하려고 계획 중에 있습니다. 저희 집이 수용되어 철거되는 것은 아니지만, 지하로 터널이 건설되는 것에 대해서도 보상을 받을 수 있는 것인지요. 보상을 받을 수는 있지만, 지하 40m 이하로 지나가게 되면 보상을 받지 못한다는 이야기도 하는데 사실인가요?

토지에 대한 소유권은 토지 지표에만 미치는 것이 아니고 이용 가능한 범위 내에서 토지의 상·하에도 미칩니다. 그런데 건축기술의 발달로 인해 토지 전부를 사용하지 않고 지하나 지상의 일부분만 사용하여 터널 등의 구조물을 건축할 수 있게 됨에 따라 토지의 입체적 이용이 가능하게 되었습니다.

구분지상권의 의의와 필요성

그런데 토지의 지하나 지상의 일부만 사용할 경우에도 토지의 전부를 수용하거나 사용해야 한다면 소유자의 입장에서는 토지 소유권을 전면적으로 박탈당하는 결과가 되고, 사용자의 입장에서는 필요에 비해 과도한 비용을 지출하게 되는 문제가 있었습니다.

이에 1984년 민법개정을 통해 ‘구분지상권’제도를 만들게 되었는데, 구분지상권이란 ‘건물 기타 공작물을 소유하기 위하여 지하 또는 지상의 공간을 그 상하의 범위를 정하여 사용하는 지상권’을 의미합니다.

지하토지의 일부 사용과 보상기준

지하철 건설의 근거 법령으로 도시철도법이 제정되었고, 토지 지하부분의 사용 필요성에 따라 각 시도별로 '지하부분 토지사용 보상기준에 대한 조례'를 만들었고, 위 조례에 근거하여 지하부분 토지 사용에 대해 보상을 하고 있습니다.

위 조례의 근본 취지는 보상대상지역의 현황여건을 기준으로 고층시가지, 중층시가지, 저층시가지, 주택지, 농지 · 임지로 구분하고, 위 구분에 따른 한계심도를 다르게 설정하여 보상의 기준을 달리하게 하는 것입니다.

한계심도란 ‘토지소유자의 통상적 이용행위가 예상되지 않으며 지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이’를 의미하는데 고층시가지의 한계심도는 40m, 중층시가지는 35m, 저층시가지 및 주택지는 30m, 농지· 임지는 20m로 설정되어 있습니다.

즉 고층건물의 건축이 예상되고 이로 인한 심굴의 필요성이 인정되는 고층시가지의 경우에는 지하 40m 깊이까지는 토지소유자의 이용 범위에 해당하므로, 그 범위 내에서의 지하 토지 사용과 이를 위한 구분지상권 설정에 대해서는 합당한 보상을 해주어야 하고, 토지의 입체적 이용가능성이 낮아질수록 지하토지에 대한 사용가능범위도 줄어들도록 되어 있습니다.

그러나 한계심도를 초과한 토지 지하부분을 사용한다고 하더라도, 토지 소유자의 토지 사용에 지장을 줄 수 있는 가능성은 여전히 있으므로, 각 시도의 토지 지하부분 사용에 대한 보상기준 조례에는 한계심도를 초과하여 지하시설물을 설치하는 경우에도 별도의 보상기준에 따라 보상액을 산정하여 보상하도록 되어 있으며, 규정에 의해 산정된 지하보상비가 100만원에 미달하는 경우에는 최소한 필지당 100만원을 지급하도록 규정되어 있습니다.

귀하가 소유하고 있는 주택 및 대지는 ‘지하부분 토지사용 보상기준에 대한 조례’상 주택지에 해당할 것으로 보이고, 그 경우 한계심도는 30m이므로, 지하 40미터 깊이에 터널이 건설된다면 이는 한계심도를 초과하여 건축되는 경우입니다. 하지만 그 경우에도 위 조례에 따른 보상은 받을 수 있으며, 보상 없이 지하 토지 사용이 이루어질 수는 없습니다.

최근 모 방송에 출연한 전문가라는 사람이 경기지역에 건설예정인 GTX의 경우 지하 40m 미만에서 건설되므로 보상비가 전혀 들지 않는다고 말한 적이 있는데, 이는 법령을 잘못 해석한 것이고, 한계심도 이하에서 지하 토지를 사용하더라도 보상은 이루어져야 하는 것입니다. 

 

염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

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