저는 상가건물 신축을 위해 2009년 2월경 관할 구청으로부터 건축허가를 받았습니다. 그런데 저와 토지 매매계약을 체결하고 대지사용승낙서도 교부해 주었던 토지 소유자 중 1인이 토지매매계약을 해제한다고 하여 분쟁이 생겼고, 기존 건물 임차인들이 명도요구에 응하지 않아 명도를 받는 과정에서 상당한 시일이 지나가 버렸습니다.

우여곡절 끝에 임차인들을 모두 내보낸 이후인 2011년 1월경 관할 구청에 공사착공신고를 하고, 신축부지 상의 기존건물에 대한 철거공사를 진행하고 있었는데 관할 구청에서는 지난 2011년 3월경 건축허가를 받은 이후 2년(착공연기를 받은 날로부터 1년)이 지나도록 공사에 착수하지 않았다는 이유로 건축허가 취소처분을 하였습니다.

저는 관할 구청에 착공신고를 하였고, 이후 건물신축을 위해 우선 기존 건물의 철거공사를 진행 중에 있었는데, 관할 구청에서 건축허가 이후 2년 내에 공사에 착수하지 않았다고 판단한 것은 부당하다고 생각하는데 어떻게 구제받을 수 있는 것인가요.

건축법 제11조(건축허가) 제7항에 따르면, “허가권자는 제1항에 따른 허가를 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. 1. 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우”라고 규정하고 있습니다.

그런데 건축법상 ‘공사 착수의 의미’에 대한 명시적인 정의규정이 없어, 언제 공사에 착수하였다고 볼 것인지를 둘러싸고 논란이 있고, 사안의 경우도 위 ‘공사착수’의 의미를 두고 해석의 문제가 발생한 것입니다.

대법원 판례의 입장 

1989년 4월경 부산직할시장으로부터 지하1층, 지상 8층 규모의 업무용건물신축공사에 대한 건축허가를 받은 이후 1992년 7월경 부산직할시장으로부터 건축허가 취소를 받았고, 이에 대해 건축주가 불복한 사안에서,  

부산고등법원은, “건축법에는 ‘공사의 착수’에 관하여는 아무런 정의규정을 두고 있지는 아니하고, 통계법 제2조 와 제3조의 규정상 지정통계로 작성하는 건축물의 착공통계조사의 시행에 관하여 필요한 사항을 규정한 건축물착공통계조사 시행규칙 제2조 제3호는 ‘착공이라 함은 건축물의 건축을 위한 굴토공사(증축, 개축으로서 굴토가 필요없는 경우에는 건축물을 축조하는 공사)에 착수하는 것을 말한다’고 규정하고 있으므로,

위 건축법 소정의 공사에 착수하였다고 인정하기 위하여는 위 건축물착공통계조사시행규칙 제2조 제3호 소정의 착공의 용어정의까지를 참작하여 판단하면 건축물을 착공하기 위하여 필요한 행위 즉 이 사건 토지상에 있던 구건물등을 철거하는 것만으로는 부족하고, 건축공정상 일련의 행정절차를 마친 다음 건축물을 위한 굴토공사에 착수하는 경우에 위 법조 소정의 공사에 착수하였다고 보아야 할 것인 바, 원고는 이 사건 건축허가를 받은 후 착공신고서를 제출하고 이 사건 토지사의 창고와 부속건물을 철거하고, 분진을 방지하기 위한 가설울타리공사를 하다가 공사를 중지하였으므로 그것만으로 원고가 이 사건 건물의 공사에 착수하였다고 볼 수 없다.”(부산고등법원 1994. 5. 11.선고 92구5287)라고 판단하였고,

위 사안에 대해 대법원에서도 ‘건축허가를 받은 후 토지상의 창고와 부속건물을 철거하고 분진을 방지하기 위한 가설울타리공사를 하다가 공사를 중지하였고, 건물의 신축을 위한 굴착공사에는 착수하지 아니하였다면, 건축법 제8조 제8항 등 관계명령의 규정내용에 비추어 볼 때 건물의 신축공사에 착수하였다고 볼 수 없다.’고 판시하여 위 고등법원 판결을 다시 한 번 확인하고 있습니다.’(대법원 1994.12. 2. 선고 94누7058판결 참고)

위 대법원 판결에 의한다면, 구 건축물 등을 철거하는 것만으로는 건축법상 공사에 착수하였다고 인정받을 수 없고, 귀하의 경우 실제 건축물 건축을 위한 굴착공사에 착수하지 않은 상태이므로, 건축허가취소처분에 대한 취소를 통해 구제받을 수는 없는 것으로 판단됩니다.  

염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

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