하자란 완성된 건물에 통상 또는 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있다거나 거래관념상 건물이 갖추어야 할 내구성, 강도 등의 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 결과 그 사용가치 또는 교환가치를 감쇄시키는 결함이 있는 경우를 말하고, 이러한 하자가 있는 경우, 입주자 대표회의에서는 하자보수를 요구할 수 있고, 하자보수에 응하지 않을 경우 하자보수 보증금 청구소송과 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구소송을 제기할 수 있습니다.

그런데 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구의 상대방은 집합건물법 제9조 제1항에 의해 ‘건물을 건축하여 분양한 자’, 주택법 제2조에 의한 ‘사업주체’에 해당하여야 하는데, 시행사가 아닌 시공사도 하자보수에 갈음한 손해배상 청구권 즉 하자담보 추급권의 상대방이 되는지 여부가 문제가 되고 있습니다.

시행사가 아닌 시공사의 책임여부

서울고등법원 2009나 38799판결에 의하면, <주택법 제46조 제1항은 사업주체에 대하여 주택법 시행령 제59조 제1항 [별표6] 소정의 하자보수의무를 정하고 있고, 다만 그 손해배상 책임에 관하여는 같은 조 제3항에서 위 제1항의 규정에 의한 담보책임기간 안에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 규정할 뿐, 시공과정에서 생긴 모든 하자에 관하여 그 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임을 정한 것이 아니고, 앞에서 인정한 이사건 아파트에 발생한 하자가 ‘내력구조부에 발생한 중대한 하자’라고 보기 어렵다고 할 것이므로, 시공사가 주택법 제46조 제1항, 제3항에 의하여 이사건 아파트의구분소유자들에 대하여 위에서 인정한 이사건 아파트에 발생한 하자에 관하여는 그 손해배상 책임을 부담한다고 볼 수 없다. 그리고 집합건물법 제9조는 공동주택을 건축하여 분양한 자의 하자담보책임에 관하여 규정하고 있을 뿐, 시공사가 이에 해당하지 않음은 명백하다, 따라서 위 각 조항을 근거로 시공사에게도 하자보수에 갈음한 손해배상의무가 있다고 볼 수 없다.>라고 판시하고 있습니다.

즉 위 서울고등법원 판결에 의하면, 내력구조부에 발생한 중대한 하자가 아닌 경우, 시행사가 아닌 시공사는 주택법 및 집합건물법에 의한 하자보수에 갈음한 손해배상의무가 없다고 판시하고 있는데, 일반적으로 시행사는 변제자력이 없다는 점에서 시공사의 책임이 면제되도록 함으로서 공동주택 입주자들의 권리가 침해될 우려가 있습니다.

귀 아파트에 발생한 하자가 내력구조부에 발생한 중대한 하자가 아닌 일반 하자라고 한다면, 집합건물법 및 주택법 규정 상 시행사 만이 하자보수에 갈음한 손해배상의무가 있고, 시공사의 경우 이러한 손해배상의무가 없습니다.

그러므로 하자보수 보증업체인 대한주택보증을 상대로 하자보수 보증금 청구를 하시고, 시행사를 상대로 하자보수에 갈음한 손해배상 청구를 하면 될 것으로 판단되며, 시공사의 경우 시행사의 시행권을 양수하였다는 사정이 있거나, 귀 아파트에 발생한 하자가 내력구조부에 발생한 중대한 하자에 해당하지 않는 한 이러한 손해배상의무가 없으므로, 시공사를 상대로 한 청구는 받아들여지지 않을 가능성이 높습니다.