저는 부산 사하구 하단동 소재 주상복합건물 신축공사를 도급받은 A종합건설(주)에게 위 건물 공사현장에 사용될 시멘트·모래 등 건축자재를 공급하였고, 레미콘 공장을 운영하는 저의 아내는 위 현장에 레미콘을 공급해 주었는데, 자재대금 및 레미콘 대금 일부를 지급받지 못하였습니다. 그래서 저는 시행사와 시공사 A종합건설의 승낙을 받아 위 주상복합건물 중 2세대를 점유하고 유치권을 행사하고 있습니다. 그런데 최근 경매절차를 통해 제가 점유하고 있는 세대의 소유권을 취득한 B로부터 건물을 명도해 달라는 청구를 당했습니다. 저희들이 유치권을 통해 보호받을 수는 없는 것인가요?

민법 제320조 제1항에 의하면, “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다”라고 규정하고 있으므로, 건물에 대한 유치권을 행사하기 위해서는 첫째, 그 건물 자체에 관하여 생긴 공사대금채권이어야 하고, 둘째, 공사대금 채권이 변제기에 도달하여야 하며, 셋째, 건물을 계속 점유하고 있어야 하고 그 점유가 적법한 점유이어야 합니다.

그런데 건물 시공자가 아닌 건축자재 공급업자가 공사대금채권이 아닌 자재대금 채권을 피보전채권으로 하여 유치권을 행사할 수 있는지 여부가 문제가 됩니다.

건축공사 자재대금과 유치권

이에 대해 부산지방법원에서는 “자재공급업체가 건물신축공사에 필요한 자재인 시멘트와 모래를 공급하였고, 위 건축자재가 공사에 사용되어 이사건 아파트의 구성부분으로 부합된 이상, 위 건축자재 대금 채권은 이사건 아파트와 견련관계가 인정되어 이사건 아파트에 관한 유치권의 피담보 채권이 된다”라고 판시하여, 건축자재 공급업자의 유치권 행사를 적법한 것으로 판단하였습니다.(부산지방법원 2011. 10. 5.선고 2011나 6769판결 참고)

그런데 위 사건에 관하여 대법원에서는, “건축자재공급업자인 피고는 위 건물 신축공사에 수급인인 A종합건설과의 약정에 따라 그 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급하였을 뿐이라는 것인바, 그렇다면 이러한 피고의 건축자재대금 채권은 그 건축자재를 공급받은 A종합건설과의 매매계약에 따른 매매대금 채권에 불과한 것이고, 피고가 공급한 건축자재가 수급인 등에 의해 위 건물의 신축공사에 사용됨으로써 결과적으로 위 건물에 부합되었다고 하여도 건축자재의 공급으로 인한 매매대금 채권이 위 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수는 없다”라고 판시하여 건축자재대금 채권은 유치권의 피담보채권이 될 수 없고 건축자재공급업자의 유치권 행사는 부적법한 것으로 판단하였습니다.(대법원 2012. 1. 26.선고 2011다 96208판결 참고)

한편 광주고등법원에서는 레미콘 공급업자가 아파트 시공사에 공급한 레미콘 대금 채권을 근거로 아파트와 부지 및 건물에 대해 유치권을 주장한 사안에서 레미콘 대금채권은 물품대금 채권에 불과하므로 이를 근거로 유치권을 행사할 수 없다고 판시하였습니다.(광주고등법원 2011. 6. 16.선고 2010나 2553판결 참고)

즉, 건물에 대한 유치권을 행사하기 위해서는 공사대금 채권이라는 점이 전제되어야 하는 것이고, 건축공사에 사용된 자재대금 채권을 피보전채권으로 한 유치권행사는 부적법하게 됩니다.

예를 들어, 샤시·창호업체가 샤시·창호를 제작하여 시공까지 하였다면 위 대금 채권으로 유치권을 행사할 수 있지만, 단순히 샤시·창호를 판매 · 납품해 주기만 하였다면 그 대금채권으로 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없는 것입니다.

그러므로 귀하들의 경우 단순한 건축공사 자재대금 채권·레미콘 대금 채권을 가진 것에 불과하므로 건물에 대한 유치권 행사는 부적법하며, 건물 소유자의 명도요청에 응해 주어야 할 것으로 판단됩니다.

염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

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