저는 건축주 A가 부산 연제구 연산동에서 신축하는 다세대 주택의 내외부 마감공사를 수급 받아 시공을 완료하였으나, 건축주로부터 공사대금을 전혀 지급받지 못하였습니다. 그래서 다세대 주택 중 2세대를 유치권에 기해 점유를 시작했고, 건축주A로부터 동의를 받아 위 다세대 주택 2세대를 다른 사람들에게 임대해 주었습니다.

그런데 건축주 A의 자금사정 악화 및 분양실패로 인해 위 다세대 주택 토지 및 건물 전체가 경매로 넘어갔고, 최근 위 다세대 주택을 경락받은 경락인 B가 임차인들에게 명도요구를 하고 있습니다. 제가 공사대금을 받지 못해 유치권을 행사하고 있는 2세대에 대해서도 경락인이 명도요구를 할 수 있는 것인가요? 제가 공사대금을 지급받을 때까지 계속 위 2세대를 점유할 수는 없는가요?

수급인이 건물공사를 완공하였음에도 도급인으로부터 공사대금을 지급받지 못하고 있는 경우 수급인은 완공된 건물의 인도를 거부하고 이를 점유할 수 있는 권리가 있는 것인데 이를 유치권이라 합니다.

유치권자가 공사대금 채권에 기해 건물을 유치한다고 하더라도, 민법 제324조에 의해, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하며, 채무자(도급인)의 승낙없이는 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못하는 주의의무를 부담하며, 유치권자가 위 의무에 위반한 경우에는 채무자가 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다.

그런데, 유치권자가 건축주(도급인)의 동의를 얻어 건물을 타인에게 임대해 주었는데, 이후 건물 주인이 바뀐 경우, 유치권자는 새로운 건물주에게 대항할 수 있는지, 유치권을 이유로 새로운 건물주의 명도요구에 응하지 않고 계속 건물에 대한 유치권을 행사할 수 있는지 여부가 문제됩니다.

이에 대해 서울고등법원에서는 “유치권자가 종전 소유자의 승낙을 받아 임차물을 타인에게 임대하고 있었다가 소유자가 바뀐 경우 종전 임차인이 새로운 소유자의 승낙을 받지 않은 상태에서 종전의 임대차로써 새로운 소유자에게 대항할 수 있는지 여부에 관하여는, ① 유치권은 법정 담보물권으로서 채권담보를 위하여 목적물을 점유하는 권리에 불과하므로, 종전 소유자의 승낙이 있다고 하더라도 이로 인하여 유치권의 물권적 성격이 변화되는 것은 아니고, 다만 이로 인해 유치권자가 목적물을 ‘사용, 대여 또는 담보제공’ 등을 할 수 있는 일종의 채권적 성격을 가지는 권리를 부여받은 것에 지나지 않는 점, ② 새로운 소유자 역시 유치권이라는 물적 부담을 안고 목적물의 소유권을 취득할 뿐이지, 종전 소유자의 승낙에 따른 위와 같은 채권적 부담까지 그대로 승계한다고 볼 수는 없는 점, ③ 유치권자가 종전 소유자와 통모하거나 그러한 통모가 없어도 종전 소유자의 승낙을 받아 장기간 임대차 등을 할 경우 새로운 소유자의 소유권행사에 심각한 지장을 초래할 우려가 있는 점 등을 종합하여 보면, ‘유치권자 또는 임차권자가 소유권변동 사실을 알 수 없어 새로운 소유자의 승낙을 받을 수 있는 시간적 여유가 없었다거나 새로운 소유자의 소멸청구가 신의칙에 위반하여 권리남용에 해당된다는 특별한 사정이 없는 한 새로운 소유자에게 대항할 수 없다고 보는 것이 타당하다.’고 판시하고 있습니다.(서울고등법원 2011. 12. 21.선고 2011나27983판결 참고)

즉, 유치권자가 종전 소유자의 동의를 얻어 유치물을 타에 임대하였다고 하더라도, 경매절차를 통해 소유권을 취득한 새로운 소유자의 동의가 없다면, 그 상태에서의 임차인들의 점유상태는 새로운 소유자에 대해 불법점유이고, 따라서 새로운 소유자의 동의를 얻어야만 한다는 내용입니다.

사안의 경우, 귀하는 건축주 A로부터는 2세대에 대한 유치권 행사 및 임대승낙을 받았으나, 새로운 소유자 B로부터는 임대에 대한 승낙을 받은 사실이 없으므로, 새로운 소유자 B의 명도요구가 있으면, 이에 응해야 하고, B는 법원으로부터 인도명령을 받을 수도 있을 것으로 보입니다.

만약 귀하가 계속 유치권에 기한 점유를 계속하기 원한다면, 소유자가 바뀐 경우, 임대를 중단하고, 임차인들을 내보낸 후, 귀하가 직접 유치 목적물을 점유하면, 귀하는 민법 제324조 제2항의 의무를 위반하지 않은 것이 되므로, 유치권은 소멸하지 않게 됩니다.

그러므로 가능한 한 빨리 임차인들을 내보내고 직접 점유를 하거나 새로운 소유자의 승낙을 얻어야만 유치권을 계속 행사할 수 있습니다.  

염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

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