▲ 개발행위허가 제도의 도입배경 (사진=서울시 알기쉬운 도시계획 용어집2015)
■ 다시 보게 되는 지점
땅을 사서 집을 지으려는 사람에게 이 제도는 가장 먼저 부딪히는 문턱이다. 건축허가만 생각하기 쉬운데, 지목이 대(垈)가 아닌 땅이라면 형질변경이라는 개발행위허가를 먼저 받아야 한다. 밭이나 임야를 사서 집을 짓겠다는 계획이 여기서 막히는 경우가 많다.
주의할 점은 허가 기준에 재량이 들어간다는 것이다. 본문이 설명하듯 이 제도는 “이웃 토지와의 부조화”와 “각종 계획과의 상충”을 살피려고 만들어졌다. 요건을 형식적으로 갖췄어도 주변 여건에 따라 불허될 수 있다. 경사도·입목축적·도로 접합 기준은 지자체 조례로 정하므로 같은 조건이라도 시·군마다 결과가 다르다.
— 이런 경우라면
- 시골에 집을 지으려는 분 — 토지 계약 전에 해당 시·군청 허가 부서에 사전 상담을 받으시길 강력히 권한다. “개발행위허가가 날 수 있는 땅인지”를 묻는 것이다. 중개인의 말과 담당 부서의 답이 다른 경우가 드물지 않다. 조례의 경사도 기준은 특히 자주 걸리는 항목이다.
- 토지 투자에 관심 있는 분 — 2002년 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」로 비도시지역까지 확대됐다. 도시 밖이라고 자유롭게 개발할 수 있다는 생각은 20년도 더 전에 끝났다.
- 건축사·측량 실무자 — 개발행위허가와 건축허가를 동시에 처리(의제) 할 수 있는 경우와 그렇지 않은 경우가 있다. 순서를 잘못 잡으면 기간이 몇 달씩 늘어난다.
□ 마지막으로
토지이음에서 토지이용계획확인서를 떼면 해당 필지의 용도지역과 규제 사항을 한 번에 볼 수 있다. 무료이고 즉시 확인된다. 땅을 보러 다니기 전에 먼저 확인하는 습관을 들이면 헛걸음이 크게 준다.
■ 개발행위와 개발행위허가의 차이
둘은 자주 뒤섞여 쓰이지만 층위가 다르다. ‘개발행위’는 토지에 물리적 변화를 주는 행위 그 자체를 가리키는 넓은 개념이고, ‘개발행위허가’는 그중 도시계획 차원에서 관리가 필요해 행정청의 허가를 받아야 하는 경우를 말한다. 즉 모든 개발행위가 허가 대상은 아니며, 규모·위치·성격에 따라 허가 대상과 신고·경미한 행위가 갈린다.
| 구분 | 개발행위(행위 자체) | 개발행위허가(행정 절차) |
| 성격 | 토지·물건에 대한 물리적 변경 행위 | 그 행위에 대한 행정청의 사전 허가 |
| 대상 | 건축물 건축·공작물 설치, 토지 형질변경, 토석 채취, 토지 분할, 물건 적치 | 위 행위 중 도시계획상 관리가 필요한 경우 |
| 근거 | 행위의 실체 | 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조 |
■ 개발행위허가의 대상 (국계법 제56조)
- 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
- 토지의 형질변경(절토·성토·정지·포장 등, 경작을 위한 토지의 형질변경은 제외)
- 토석의 채취
- 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할 제외)
- 녹지·관리·자연환경보전지역 안에서 물건을 1개월 이상 쌓아 두는 행위
■ 허가 절차의 흐름
- 사전 검토 — 토지이용계획확인서로 용도지역·행위제한 확인, 필요 시 지자체 사전 상담.
- 신청서 접수 — 신청서에 토지 조서, 설계도서, 위해방지·경관·조경·환경오염 방지 계획 등을 첨부해 시장·군수·구청장에게 제출.
- 관계 부서 협의 — 상하수도·도로·농지·산지 등 관련 인허가 협의(가능한 경우 인허가 의제 처리).
- 도시계획위원회 심의 — 규모가 크거나 판단이 곤란한 경우 심의를 거친다.
- 허가·조건 부과 — 기반시설 확보, 이행보증금 예치 등 조건을 붙일 수 있다.
- 착공·준공검사 — 준공검사를 받아야 지목변경 등 후속 절차로 이어진다.
■ 허가 기준 (재량이 개입되는 지점)
허가권자는 신청 내용이 용도지역별 특성에 맞는지, 도시·군관리계획과 성장관리계획에 어긋나지 않는지, 주변 환경·경관과 조화되는지, 기반시설(특히 도로 접합)이 확보되는지를 종합해 판단한다. 경사도·입목축적·표고 등 세부 기준은 지자체 조례로 정하므로, 같은 조건이라도 시·군마다 결과가 달라질 수 있다.
■ 이런 분께 도움이 됩니다
- 전원주택·시골집을 계획하는 분 — 밭·임야를 사서 집을 지으려면 건축허가에 앞서 형질변경(개발행위허가)이 먼저다. 토지 계약 전 지자체 허가 부서 사전 상담을 권한다.
- 토지 투자에 관심 있는 분 — 2002년 국계법으로 비도시지역까지 확대됐다. 경사도 조례 기준이 특히 자주 걸린다.
- 건축사·측량 실무자 — 개발행위허가와 건축허가의 의제·순서를 잘못 잡으면 기간이 몇 달씩 늘어난다.
