건축AtoZ

오래된 건물을 고쳐 쓰려는 분들이 가장 많이 놓치는 게 있습니다. "내 건물 내가 고치는데 무슨 허가가 필요해?"라는 생각인데요, 건축법은 일정 범위를 넘는 수선·변경을 대수선으로 정해 두고 허가나 신고를 받도록 하고 있습니다. 인테리어 공사인 줄 알고 시작했다가 대수선에 해당해 공사 중지 명령과 이행강제금까지 이어지는 사례가 생각보다 흔합니다. 특히 요즘처럼 신축보다 리모델링이 늘어나는 시기에는, 공사 계약서에 도장을 찍기 전에 내 공사가 어느 범주에 속하는지부터 확인하는 것이 순서입니다. 대수선이란 무엇인가 건축법 제2조는 대수선을 "건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것"이라고 정의합니다. 구체적인 범위는 건축법 시행령…

건축 인허가 서류를 준비하다 보면 배치도 한켠에 반드시 등장하는 것이 있다. 바로 '조경면적'이다. 건물만 잘 그려 넣으면 될 것 같지만, 대지에 나무 한 그루 심지 않고는 사용승인이 나지 않는 경우가 대부분이다. 조경은 미관을 위한 선택이 아니라 법으로 강제되는 의무 사항이기 때문이다. 이 글에서는 어떤 대지에 얼마만큼의 조경을 해야 하는지, 그 계산과 예외를 인허가 실무 관점에서 정리한다. ■ 조경 의무의 법적 근거 - 건축법 제42조 대지 안의 조경 의무는 「건축법」 제42조에 규정되어 있다. 조문의 핵심은 명확하다. "면적이 200제곱미터 이상인 대지에 건축을 하는 건축주는 용도지역 및 건축물의 규모에 따라 해당 지방자치단체의 조례로…

건축물을 지을 때는 그 용도와 규모에 따라 일정 대수의 주차장을 대지 안에 함께 마련해야 한다. 이를 부설주차장이라 하며, 근거는 「주차장법」 제19조와 같은 법 시행령 별표 1이다. 핵심은 두 가지다. 첫째, 필요한 주차 대수는 건물의 용도에 따라 계산식이 완전히 달라진다. 둘째, 법령이 정한 것은 전국 공통의 '최소 기준'일 뿐이고 실제 적용값은 해당 시·군·구 조례가 정한다. 그래서 같은 규모·같은 용도라도 서울과 지방, 심지어 옆 동네끼리도 요구 대수가 다를 수 있다. 주차 대수는 건폐율·용적률만큼이나 건물의 실제 규모를 좌우하는 조건이므로 설계 첫 단계에서 반드시 짚어야 한다. ■ 용도별 설치기준 (주차장법 시행령 별표 1) 비주거…

땅을 보러 다니다 보면 위치도 좋고 값도 맞는데 원하는 건물을 못 짓는 경우가 있다. 용도지역 때문이다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 전국의 모든 토지에 용도지역을 하나씩 지정해 두고, 그 위에 무엇을 얼마나 지을 수 있는지를 정한다. 지목이 '대(垈)'라 해도 용도지역이 보전녹지지역이면 3층짜리 상가는 처음부터 불가능하다. 반대로 준주거지역이나 상업지역이면 같은 면적의 땅에서 몇 배 넓은 연면적을 확보할 수 있다. 땅의 값과 쓰임을 실질적으로 가르는 것은 지목이 아니라 용도지역이다. 그래서 토지를 볼 때 가장 먼저 확인할 것이 이 한 줄이다. ■ 용도지역의 큰 골격 — 4개 지역, 그 아래 세분 법은…

건축 상담을 하다 보면 면적 이야기에서 말이 자주 엇갈린다. 대지면적·건축면적·바닥면적·연면적이 서로 다른 것을 가리키는데도 뭉뚱그려 '면적'이라고 부르기 때문이다. 이 네 가지는 「건축법 시행령」 제119조 면적 등의 산정방법에 근거가 있고, 건폐율과 용적률을 통해 지을 수 있는 건물의 규모를 직접 결정한다. 넷을 구분하지 못하면 허가받을 수 있는 층수와 전용면적 계산이 통째로 어긋나므로, 개념을 한 번 정확히 잡아 두면 설계·분양·대출 서류를 읽을 때 두고두고 도움이 된다. ■ 네 가지 면적 한눈에 비교 먼저 정의와 산정 기준선, 그리고 무엇과 짝을 이루는지를 표로 정리한다. 핵심은 '무엇으로 둘러싸인 부분을 위에서 내려다본 수평투영면적인가'와 '어디를 빼고 세는가'다. 구분무엇의…

땅이 아무리 넓고 반듯해도 도로에 제대로 접해 있지 않으면 그 위에 건물을 지을 수 없다. 「건축법」 제44조는 건축물의 대지가 2미터 이상 도로에 접하도록 정하고 있는데, 이를 접도의무라 한다. 사람과 차량의 출입, 소방차·구급차의 진입, 재난 시 대피로를 확보하기 위한 최소한의 안전 장치다. 여기에 더해 도로가 소요 너비에 못 미치면 「건축법」 제46조의 건축선이 대지 안쪽으로 밀려 들어와, 내 땅인데도 일부는 건물을 앉힐 수 없는 공간이 된다. 접도의무와 건축선은 대지의 실제 활용 면적과 건물 규모를 처음부터 좌우하므로, 땅을 사거나 설계에 들어가기 전에 반드시 함께 확인해야 한다. ■ 접도의무 — 얼마나 접해야 하는가 (건축법…

전용주거지역과 일반주거지역에 건물을 지을 때는 「건축법」 제61조 제1항에 따라 정북(正北) 방향의 인접 대지경계선에서 일정 거리를 띄워야 한다. 북쪽 이웃의 햇빛을 가리지 못하도록 하는 규정이어서 흔히 정북 일조 사선제한이라 부른다. 구체적 범위는 「건축법 시행령」 제86조 제1항이 정하는데, 건물 각 부분의 높이 10미터 이하인 부분은 경계선에서 1.5미터 이상, 10미터를 초과하는 부분은 그 부분 높이의 2분의 1 이상을 띄워야 한다. 종전에는 기준 높이가 9미터였으나 2023년 9월 12일 시행령 개정으로 10미터로 완화됐다. 여기서 정한 값은 전국 공통의 하한일 뿐이고, 실제 이격거리는 이 범위 안에서 각 시·군·구 건축조례가 정한다. 그래서 '내 땅에 몇 층까지 올릴…

땅을 사서 집이나 건물을 짓기 전에 반드시 확인해야 하는 두 숫자가 건폐율과 용적률이다. 이 두 값은 같은 크기의 대지라도 얼마나 넓게, 그리고 얼마나 높게 지을 수 있는지를 결정한다. 근거는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(국토계획법) 제77조·제78조와 같은 법 시행령 제84조·제85조이며, 실제 적용값은 각 시·군·구의 도시·군계획조례가 그 범위 안에서 정한다. 건폐율은 대지를 평면으로 얼마나 덮을 수 있는지를, 용적률은 전체 바닥면적을 얼마나 쌓아 올릴 수 있는지를 규율한다. 이 두 수치를 모르고 땅값만 보고 매입하면 원하는 규모의 건물을 짓지 못해 낭패를 볼 수 있다. ■ 건폐율 — 대지를 얼마나 덮을 수 있는가 건폐율은…

Part 1.건축계획 - 건축 계획시 알아야 할 필수 건축용어건축주님께서 꼭 아셔야 하는 건축관련 용어에 대하여 설명해 드리겠습니다.1. 건폐율대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 건축면적은 건축물을 위에서 아래로 내려볼 때의 테두리 면적으로 층별 합산 면적과는 다르지요. 예를 들어, 1층 40평, 2층 40평인 건축물이 67평의 대지에 있다면 건축면적은 40평이고 건폐율은 40÷67×100=약60%입니다.2. 용적률대지면적에 대한 지상층 연면적(전체면적)의 비율입니다.지상층 연면적은 지상 전체 층의 바닥면적을 합산한 면적으로, 위의 경우 연면적은 80평이며 용적률은 80÷67×100=약120%입니다. 한마디로, 건폐율은 평면적 개념이고 용적률은 입체적 개념입니다. 같은 면적으로 건축물의 층이 많을수록 용적률은 늘어나지만, 건폐율은 변하지 않는 겁니다.건폐율과 용적률은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 각 지역지구마다 기준을 정하고 있으며 이를 토대로 각 지자체의…

Part 4.견적 - 수량산출서와 공 내역서“견적을 받으려면 어떻게 해야 합니까?”“견적을 받는데 설계도면 말고도 필요한 것이 있습니까?”위와 같이 견적에 관해 물어 보시는 건축주님들이 많으실거라 생각합니다.‘견적’은 사실상 건축에서 건축주님들이 가장 비중을 많이 두시고 걱정하고 고민하시는 부분이기 때문입니다.설계까지 완료되었다면 이제 진짜 내 건축물을 얼마에 지을 수 있는지에 대해서 민감하지 않을 수 없겠지요.견적단계에서 꼭 알아두셔야 할 단어 두 개가 있습니다.① 수량산출서② 공 내역서1. 수량산출서수량산출서는 건축물에 들어갈 철근, 레미콘, 페인트 등의 자재들의 수량을 적산사무소에서 계산해 놓은 것을 말합니다.왜 필요하냐하면, 설계도면만 가지고 각 시공사에게 견적을 받으시면 시공사마다 필요하다고 계산해내는 자재들의 수량이 제 각각이기 때문입니다.다섯군데 시공사로부터 견적을 받았다고 예상해 봅시다.시공사마다 필요한 자재의…