Part 2.설계 – 기본설계

업데이트 2026년 10월 15일읽는 시간 약 5분

Part 2.설계 – 기본설계

설계는 ①기획 설계 ②기본 설계 ③실시 설계

이렇게 총 세 가지 단계를 거치게 된다는 것을 앞서 설명해 드렸습니다.

이제 설계의 두 번째 단계인 기본설계에 대해 알아 봅시다.

건축사와 건축주가 함께 평면도를 검토하는 기본설계 단계 — AI로 만든 예시 이미지

기본설계는

설계 계약 후, 건축사와 가장 자주 만나 지어질 건축물에 대해 의논을 해야 하는 단계입니다.

설계 단계에서 가장 중요한 단계이며 건축주님의 요구 조건을 반영한 건축물을 세우기 위하여

다양한 조건을 계산해 도면화 시키는 과정을 거칩니다.

이 단계에서 배치도, 평면도, 입면도, 단면도가 나오게 됩니다.

꼭 알아 두셔야 할 점은,

기본 설계 단계에서 설계 도면이 나오게 되면 반드시 건축주님께서 직접 확인을 하시고

다음 작업을 진행 시켜야 합니다.

요구했던 사항들과 부합되게 설계가 되었는지를 도면으로 꼭 확인을 하시고

마음에 들지 않는 부분이 있으시다면 수정 요청을 하셔야 한다는 얘기입니다.

이 단계에서 몇 번이고 건축주님의 요구대로 수정을 한다 해도 추가비용이 들진 않습니다.

하지만, 만약 건축주님께서 면밀하고 상세히 검토를 하지 않으시고

다음 작업을 진행시키게 될 경우 다음 설계의 단계인 실시설계단계에서

다시 도면을 수정해야 할 때에는 비용이 발생하게 됩니다.

설계가 중요하다는 말씀을 누차 드렸지요?

특히 기본 설계 단계에서는 몇 번이고 건축주님의 요구에 맞게 설계 도면을 변경하셔도

돈이 들지 않습니다.

때문에 다음 단계로 넘어가기 전, 건축주님의 머릿속에 꿈꿨던 건축물과

지어질 건축물의 축소판인 설계도면을 꼭 매칭 시켜보시길 권합니다.

◆ 고시에서는 기본설계를 중간설계라고 부른다

국토교통부 고시 「건축물의 설계도서 작성기준」은 설계 과정을 계획설계, 중간설계, 실시설계로 구분한다.

현장에서 기본설계라고 부르는 단계가 이 가운데 중간설계에 해당한다.

계획설계에서 대지 분석과 규모 검토로 건물의 큰 덩어리를 잡았다면, 중간설계에서는 그 안을 구조·설비·법규 조건과 맞춰 보며 도면으로 굳힌다.

◆ 이 단계에서 확정되어야 하는 것

ㆍ배치: 건물이 대지 안에 앉는 위치, 주차 대수와 진입 동선, 대지경계선까지의 거리

ㆍ규모: 층수, 층고, 건축면적과 연면적, 건폐율·용적률 계산

ㆍ평면: 방의 개수와 크기, 계단과 욕실 위치, 문이 열리는 방향

ㆍ입면과 단면: 창의 위치와 크기, 지붕 형태, 외장재의 큰 방향

ㆍ구조 방식: 철근콘크리트, 철골, 목구조 가운데 무엇으로 갈지와 기둥이 서는 자리

ㆍ설비 방식: 난방 연료, 냉방 방식, 보일러실이나 실외기 자리

ㆍ개략 공사비: 위 조건을 반영한 예산 범위

이 중 구조 방식과 설비 방식은 도면에 크게 드러나지 않아 그냥 넘어가기 쉽다.

그러나 기둥 위치와 보의 높이는 천장고를 정하고, 실외기와 배관 경로는 발코니와 외벽 모양을 바꾼다.

평면만 보고 승인하면 실시설계에 들어가서 구조상 이 벽은 옮길 수 없다는 답을 듣게 된다.

◆ 도면을 넘겨받은 뒤 검토하는 순서

첫째, 배치도에서 해가 드는 방향과 이웃 건물의 창 위치를 함께 본다. 남쪽 창을 크게 냈는데 바로 앞에 옆집 벽이 서 있으면 기대한 채광이 나오지 않는다.

둘째, 평면도에 실제 가구 치수를 그려 넣는다. 침대, 식탁, 냉장고, 세탁기처럼 크기가 정해진 물건부터 놓아 보면 방이 좁은지, 문이 가구에 걸리는지가 바로 드러난다.

셋째, 동선을 손으로 짚는다. 장 본 짐을 들고 현관에서 주방까지, 젖은 빨래를 들고 세탁기에서 건조 공간까지 가는 길이 짧고 막힘이 없는지 따라가 본다.

넷째, 단면도에서 층고와 천장고를 구분해서 읽는다. 층고는 아래층 바닥 구조체에서 위층 바닥 구조체까지의 높이이고, 사람이 느끼는 높이는 설비 공간과 마감을 뺀 천장고다.

다섯째, 개략 공사비가 지금 도면의 규모와 맞는지 설계자에게 묻는다. 면적이 늘었는데 예산 숫자가 처음 그대로라면 도면이든 예산이든 한쪽을 조정해야 한다.

◆ 수정 비용이 커지는 세 개의 문턱

설계 계약서에는 보통 단계별 과업과 설계비 지급 시기가 적혀 있다.

건축주가 기본설계 도서를 승인하면 설계자는 그 안을 기준으로 구조·설비 협력사에 실시설계 작업을 넘긴다.

첫 번째 문턱이 바로 이 승인이다. 승인 뒤에 평면을 바꾸면 건축 도면뿐 아니라 협력사 도면과 계산서까지 다시 만들어야 해서, 계약서의 추가 설계비 조항이 이 시점부터 적용되기 쉽다.

두 번째 문턱은 건축허가 접수다. 허가를 받은 뒤 바꾸는 내용은 「건축법」 제16조에 따른 변경허가나 변경신고 대상이 될 수 있어 설계비에 행정 기간이 더해진다.

세 번째 문턱은 착공이다. 골조가 올라간 뒤의 평면 변경은 철거와 재시공을 뜻한다.

앞에서 기본설계 단계의 수정에는 비용이 들지 않는다고 설명했지만, 실제로는 설계 계약에서 수정 횟수와 범위를 어떻게 정했느냐에 따라 달라진다.

계약서에 기본설계 단계 수정 횟수가 적혀 있는지부터 확인해 두면 설계자와 협의할 때 기준이 생긴다.

◆ 기본설계 단계에서 자주 나오는 질문

Q. 3D 모델이나 투시도는 기본으로 받을 수 있나요?

A. 설계 계약의 과업 범위에 따라 다르다. 평면도만으로는 천장 높이와 창의 비례를 가늠하기 어려우므로, 계약할 때 모형이나 3D 이미지 제공 여부를 과업 목록에 넣어 두면 검토가 수월해진다.

Q. 가족 의견이 계속 바뀌는데 언제까지 받아도 되나요?

A. 방 배치, 계단 위치, 층수처럼 구조에 영향을 주는 의견은 기본설계 승인 전까지 모아야 한다. 수납장 위치나 조명 색처럼 마감에 가까운 의견은 실시설계 도중에도 반영할 여지가 남아 있다.

Q. 기본설계 도면으로 시공사 견적을 받아도 되나요?

A. 대략의 금액을 가늠하는 용도로는 쓸 수 있다. 다만 마감재와 설비 사양이 정해지지 않아 업체마다 가정한 조건이 달라지므로, 업체 간 금액 비교는 실시설계 도서와 내역서가 나온 뒤에 해야 의미가 있다.

참고 문헌

자주 묻는 질문

기본설계 단계에서는 어떤 도면이 나오나요?

배치도, 평면도, 입면도, 단면도가 나옵니다. 기본설계는 건축주의 요구 조건을 반영해 다양한 조건을 계산하고 도면화하는 단계로, 건축사와 가장 자주 만나 의논하는 단계입니다. 도면이 나오면 건축주가 직접 확인한 뒤 다음 작업을 진행시켜야 합니다.

기본설계와 중간설계는 다른 단계인가요?

같은 단계를 가리킵니다. 국토교통부 고시 「건축물의 설계도서 작성기준」은 설계 과정을 계획설계, 중간설계, 실시설계로 구분하며, 현장에서 기본설계라고 부르는 단계가 이 가운데 중간설계에 해당합니다.

기본설계 때 도면을 수정하면 추가 비용이 드나요?

설계 계약에서 수정 횟수와 범위를 어떻게 정했느냐에 따라 달라집니다. 다만 건축주가 기본설계 도서를 승인한 뒤에 평면을 바꾸면 협력사 도면과 계산서까지 다시 만들어야 해 추가 설계비 조항이 적용되기 쉽습니다. 계약서에 기본설계 단계 수정 횟수가 적혀 있는지부터 확인해 두는 것이 좋습니다.